연준이 유발한 주택 위기

 연방준비제도의 인플레이션 정책은 미국 국민을 보호하는 것으로 홍보되고 있지만, 주택 소유에 대한 아메리칸 드림은 사라지고 있습니다. 연준은 자초한 인플레이션에 맞서기 위해 연방기금 금리를 인상함으로써 모기지 비용을 상승시켜 주택 소유를 꿈꾸는 사람들이 주택 시장에서 자리를 확보하기 어렵게 만들었습니다. 이러한 정책은 주택 소유를 꿈꾸는 사람들을 영구 임대의 미래로 내몰았습니다.

2022년 초 연방기금 금리는 0.08%였습니다. 2024년 6월 현재 이 수치는 5.33%입니다. 이번 금리 인상은 지난 몇 년간 만연한 인플레이션에 대응하기 위한 조치였습니다. 소비자물가지수(CPI)는 2021년에 7.0%, 2022년에 6.5% 상승하여 연준의 목표치인 2%를 훨씬 초과했습니다. 이러한 급등은 수조 달러 규모의 인프라 법안, 코로나19 경기 부양책, 기타 무분별한 정부 지출로 인해 연준이 통화 공급을 늘린 데 따른 것입니다. 이러한 인플레이션은 구매력을 약화시켜 수백만 명의 미국인의 생활비를 증가시킵니다. 경제가 이렇게 절망적인 상황에 처하자 연준은 연방기금금리 인상을 통해 이에 대응하려고 했습니다. 이 금리를 인상하는 것은 인플레이션에 대처하는 입증된 도구이지만, 소비자에게 비용이 없는 것은 아닙니다.

연방 기금 금리는 은행들이 서로에게 대출하는 이자율입니다. 이는 경제의 이자율 하한선을 효과적으로 설정합니다. 연방준비제도이사회가 이 금리를 인상하면 모기지를 찾는 사람들을 포함하여 모든 사람의 대출 비용이 증가하는 연쇄 반응이 일어납니다. 연방기금 금리 인상에 따라 2021년 2.65%였던 모기지 금리는 2024년 6월에 7.74%로 치솟았습니다.

이러한 급등은 잠재적 주택 구매자에게 치명적입니다. 모기지 이자율이 높아지면 잠재적 주택 소유자가 감당할 수 있는 금액이 줄어듭니다. 월 페이먼트의 더 많은 부분이 원금보다 이자로 지출되어 구매력에 큰 영향을 미칩니다. 모기지 금리가 1% 상승할 때마다 구매자의 구매력은 약 13.80% 감소합니다. 즉, 이전에는 75만 달러의 주택을 구입할 수 있었던 잠재적 구매자가 이제는 계약금으로 고정된 금액을 지불한다고 가정할 때 64만 6,500달러의 주택만 구입할 수 있는 자격이 주어질 수 있습니다.

이로 인해 많은 구매자가 이전에 저렴했던 주택을 구매할 수 없게 되고 주택 시장이 둔화됩니다. 전미 부동산 중개인 협회에 따르면 주택 경제성 지수는 2021년 148.2에서 2023년 98.2로 하락하여 중위 소득 가정이 중간 가격대의 주택을 구입할 수 있는 능력이 크게 감소했음을 나타냅니다. 이러한 주택 구입 능력의 감소는 주택 판매 둔화로 이어져 기존 주택 판매량은 2021년 612만 채에서 2023년 409만 채로 감소할 것으로 예상됩니다.

조정 금리 모기지(ARM)를 보유한 대출자의 경우 연방 기금 금리 인상의 영향이 더욱 직접적입니다. 연방 기금 금리는 ARM이 연동되는 금융 지수에 영향을 미칩니다. 금리가 인상되면 지수도 상승하여 ARM 보유자의 월 페이먼트가 증가하게 됩니다. 이 과정에서 처음 대출을 받을 때 이러한 금리 인상을 예상하지 못한 대출자에게는 재정적 부담이 가중됩니다.

연방기금 금리 인상은 경제 전반에 걸쳐 광범위한 영향을 미쳤습니다. 주택 시장은 건설 및 부동산 서비스부터 가정용품에 대한 소비자 지출에 이르기까지 모든 분야에 영향을 미치는 경제 활동의 중요한 동인입니다. 주택 관련 활동은 일반적으로 GDP의 15~18%를 차지하며, 최근의 경기 침체는 다양한 부문에 영향을 미쳤습니다. 예를 들어, 신규 주택 착공 건수는 2021년 161만 건에서 2023년 141만 건으로 감소했는데, 이는 건설 활동에 대한 금리 상승의 냉각 효과를 반영한 것입니다. 모기지 금리가 상승하고 주택 구매가 둔화되면 이러한 부문은 경기 침체를 경험하고 경제 전반에 파급됩니다.

연방기금금리 인상은 미연준의 대표적인 인플레이션 억제 수단 중 하나입니다. 그러나 문제의 근원은 인플레이션의 원인입니다. 낭비적인 정부 지출과 확장적 통화 정책이 위기의 근원입니다. 현 정권은 무분별한 지출과 돈 찍어내기가 부정적인 결과를 초래하지 않을 것이라고 믿고 있습니다. 그러나 주택 구입에 어려움을 겪고 있거나 극심한 생활비에 짓눌려 있는 수백만 명의 미국인들에게 이러한 정책은 결코 긍정적인 결과를 가져올 수 없습니다. 재정적 미래가 정해져 있는 부유한 정치인들에게는 상황의 심각성이 분명하지 않을 수 있습니다. 하지만 집이 없고 배고픈 미국인들에게는 지금이 바로 행동해야 할 때입니다.