팬데믹이 시작된 이래로 버려진 시내들이 미국 도시들을 괴롭히고 있다.
전염병이 유행하기 전에, 사무실의 95%가 사용되었다. 오늘날 그 숫자는 47%에 가깝다. 직원들이 시내 사무실로 돌아가지 않는 것은 도미노 효과를 가져왔다: 더 적은 도보 교통량, 더 적은 대중교통 이용, 더 많은 폐쇄된 사업체들은 많은 시내들이 유령 도시처럼 느끼게 했다. 심지어 2년 반이 지난 후에도, 대부분의 도시 시내들은 그들이 전에 유행했던 곳으로 돌아가지 않았다.
산업화가 버려진 공장과 창고로 이어졌던 것과 달리, 전염병은 도심을 새로운 전환기로 이끌었다. 1920년대에 공장들은 화이트칼라 노동자들이 차지하는 반짝이는 상업용 고층 건물들로 대체되었지만, 오늘날의 빈 고층 건물들이 어떻게 될지는 아직 확실하지 않다. 분명한 것은 사무실 중심의 도심이 곧 과거의 것이 될 것이라는 것이다. 도시의 주택 수요가 급증함에 따라, 가장 분명한 다음 단계는 빈 사무실을 아파트와 콘도로 바꾸는 것일 것이다. 그러나 활용도가 낮은 사무실 공간을 주택으로 전환하려는 움직임은 지지부진하다.
실패하는 도심을 해결하기 위한 보다 강력한 정책이 없다면, 도시들은 타격을 입기 시작할 것이다. 시간이 지남에 따라 보행 교통과 부동산 사용이 약간 감소하더라도 중소기업의 세수와 판매 영수증이 감소하여 궁극적으로 시 예산에 영향을 미칠 것이다. 그리고 도시 계획자들이 도심을 다시 상상하고 있는 동안, 도시의 수익에 미치는 영향은 파괴적이었다. 예를 들어, 뉴욕의 상업용 부동산 가치는 2020년에 45% 감소했으며, 연구는 그것이 전염병 수준보다 39% 낮은 수준으로 유지될 것이라고 시사한다.
도시 핵심부의 경제 활동이 줄어들고 세금 기반이 낮아지면 일자리가 줄어들고 정부 서비스가 감소할 수 있으며, 도심의 보행 교통이 더욱 감소하여 더 많은 감소, 더 많은 범죄 및 삶의 질 저하로 이어지는 악순환이 지속될 수 있습니다. 많은 시내의 주민들에게 유령 시내는 눈에 보이는 위협이 될 것이고, 월요일 아침에 버스에 몰려드는 사람들의 무리는 최근의 과거의 모습이 될 것이다.
미국의 위대한 도시들의 죽음
도심 상업 지구의 파괴는 미국의 대도시에서 명백한 변화였다. 샌프란시스코의 랜드마크인 Salesforce 타워와 다른 건물들은 기술 산업이 원격 및 하이브리드 작업을 수용함에 따라 대부분 비어 있습니다. 뉴욕에서 메타는 최근 허드슨 야드와 파크 애비뉴에 있는 총 45만 평방 피트의 사무실 세 곳에 대한 임대 계약을 해지하여 상당한 재정적 타격을 입었다. 트렌드가 있는 이 트랙: 샌프란시스코는 도시의 일부 지역에서 34%에서 40%의 사무실 결원률에 직면한 반면, 뉴욕에서는 약 50%의 직원이 사무실로 돌아왔습니다.
오스틴이나 댈러스처럼 더 많은 노동자가 돌아온 도시에서도 여전히 점유율은 그들이 전염병에 걸렸던 것의 60%에 불과하다. 이러한 변화는 원격 작업의 확고한 고착성을 따른다. 국립 경제 연구국의 연구원들은 올해 말까지 근무일의 30%가 집에서 근무할 것이라고 예측했는데, 이는 전염병 이전보다 큰 폭으로 증가한 것이다.
사무실 임대 계약의 취소 증가는 사무실 부동산 시장을 악화시켰다. 뉴욕대학교 스턴 경영대학원의 금융학 교수인 아르핏 굽타가 주도한 연구는 가치 소탕을 " 종말론"으로 특징지었다. 2020년 1월부터 2022년 5월까지 임대 수익이 17% 포인트 감소하는 등 미국 도시 전체에서 부동산 가치가 4530억 달러가 손실될 것으로 추산했다. 부동산 평가에 대한 충격은 날카로웠다: 2019년 3억 9700만 달러에 팔린 샌프란시스코 미션 디스트릭트의 한 건물은 60% 하락한 약 1억 5500만 달러에 시장에 나와 있다.
경제학자들이 도심의 경제 활력을 측정하기 위해 사용하는 다른 주요 지표로는 사무실 공실률, 대중교통 이용객 수, 지역 사업 지출 등이 있다. 전국적으로 대중교통 이용객 수는 전염병 전 단계의 약 70% 수준에 머물러 있다. 뉴욕의 금융회사 직원의 56%만이 주어진 날에 사무실에 있다면, 도시 중심부의 건강은 부정적인 영향을 받는다.
원격 작업과 부동산 대재앙의 2차 효과는 여전히 발휘되고 있지만, 그것은 좋아 보이지 않는다. 부동산 평가의 감소는 재산세의 감소로 이어지며, 이는 시 예산을 충당하기 위해 거둬들인 세입에 영향을 미친다. 보행 교통의 감소는 비즈니스 복도를 악화시켰다. 최근 전국도시연맹의 조사에 따르면 도시들은 2022 회계연도에 판매세 수입이 최소 2.5% 감소하고 수익이 4% 감소할 것으로 예상한다. 지난해 애틀랜타의 세수는 5.7% 감소할 것으로 예상됐다. 공무원을 찾고 유지하는 것은 공공 부문의 급여가 인플레이션을 따라가지 못한 뉴욕에서 문제가 되어왔다.
How have downtowns recovered since the pandemic?
Data compares mobile phone locations from May 2019 with May 2022.
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