이제 현실을 직시할 때입니다: 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 주택 가격
2020년에 주택 가격이 전례 없는 상승세를 보이기 시작하자마자 종말론자들은 다가오는 위기를 경고하기 시작했습니다. 그들은 주택 시장이 곧 터질 운명의 거품이라고 주장했습니다.
'에어비앤비 대란', 모기지 금리의 급등, 부동산으로 단기간에 돈을 벌려는 투기꾼과 사기꾼들의 홍수 등 수많은 촉매제가 가격을 급락시킬 것으로 예상되었습니다. 버블 전문가들은 혼란을 예견한 후 가만히 앉아서 기다렸습니다. 그리고 기다렸습니다. 그리고 기다렸습니다.
저는 지난 몇 년 동안 전문가들에게 간단한 질문을 던졌습니다: 주택 시장이 버블 영역에 도달했을까요? 대답은 여전히 '아니오'였습니다. 집값이 치솟기 시작한 지 3년이 넘었는데도 여전히 우울한 예측만 난무할 뿐입니다. 레드핀은 노스캐롤라이나주 샬럿, 오스틴 등 일부 과열 시장이 다소 진정되었음에도 불구하고 2023년 전국적으로 주택 중간 판매 가격은 4% 상승했다고 보고했습니다. 주택 비용을 면밀히 관찰하는 S&P CoreLogic Case-Shiller 전국 주택 가격 지수에 따르면 2019년 말 이후 일반 주택 가격은 47% 이상 상승했습니다.
하지만 제가 그동안 잘못된 질문을 던진 것일 수도 있습니다. B라는 단어는 탐욕스러운 투기, 부도덕한 행동, 치솟는 가격이 결합되어 모든 것이 무너지는 임박한 팝을 의미합니다. 대규모 경제 재앙이 일어나지 않는 한 팝은 보이지 않습니다.
물론 주택 가격의 급격한 상승은 우려스러운 일입니다. 하지만 이는 심각한 공급 부족의 결과이지, 투자자들이 시장에 몰려들거나 악덕 대출업자들이 인위적으로 수요를 부추겨서 생긴 부산물이 아닙니다. 2008년과 비슷한 점을 찾는 사람들은 지푸라기라도 잡는 심정입니다. 주택 소유주들의 재정 상태는 지난 가격 폭락 당시보다 훨씬 나아졌고, 주택 건설업체들은 새로운 주택을 시장에 쏟아내기보다는 뒷마당과 울타리에 대한 꿈에 사로잡힌 밀레니얼 세대의 엄청난 수요를 따라잡지 못하고 있기 때문이죠.
따라서 집값이 급락하기를 기다리거나 심지어 환호하고 있었다면 이제 그만 기다리세요: 숨죽이지 마세요.
경고 신호
버블의 재미있는 점은 하나의 정의로 깔끔하게 정리되지 않는다는 것입니다. 경제학자 열 명에게 거품의 기준을 물어보면 아마 12가지 다른 대답이 나올 것입니다. 하지만 주택 리서치 회사인 Altos Research의 대표인 Mike Simonsen은 작년 말 트위터의 전신인 X에 올린 글에서 버블의 수명 주기를 생각하는 유용한 방법을 제시했습니다(제가 약간 의역한 내용입니다):
1. 부자가 되셨군요! 잘됐네요! 열심히 노력해서 일찍 부자가 되셨군요.
2. 흠. 모두가 부자가 된 것 같나요?
3. 잠깐만 저 개자식?! 저 사람은 똑똑하지도 않고 범죄자 일 수도 있습니다.
4. 팝
한동안 주택 시장은 사이먼슨의 체크리스트를 따라 질주하는 것처럼 보였습니다. 가격 폭등이 있었죠: 레드핀에 따르면 팬데믹 이전에는 라스베이거스의 중간 가격 주택을 약 281,300달러에 구입할 수 있었습니다. 팬데믹의 최고치에서 하락했음에도 불구하고 라스베이거스의 일반 주택 가격은 42만 2,000달러로 50%나 올랐습니다. 마이애미(70%), 아이다호주 보이시(40%), 댈러스(36%)에서도 비슷한 사례가 발생했습니다. 데이터 회사 Attom에 따르면 일반 가정에서 모기지 페이먼트와 재산세 등 주요 주택 소유 비용을 감당하려면 소득의 거의 34%를 지출해야 하는데, 이는 2007년 이후 가장 높은 비율이며 일반적으로 대출 기관이 선호하는 소득 대비 부채 비율인 28%를 훨씬 뛰어넘는 수치입니다.
그리고 부자가 된 사람들도 있었습니다. 투기꾼들은 초저금리 대출을 이용해 집을 사서 더 큰 바보에게 팔아 차익을 기대했고, 주택 플리퍼(flippers), 야심 찬 대지주, 에어비앤비 소유주들은 틱톡에서 빚으로 지은 미니 제국을 과시했으며, 모두가 부동산 중개인이 되겠다고 등록하는 것처럼 보였습니다. 평소에는 단정한 옷차림의 부동산 전문가들도 거품 분위기를 풍기고 있었습니다: 유명 모기지 회사들은 Imagine Dragons와 같은 밴드가 출연하는 호화로운 파티를 열었고, 유비쿼터스 주택 검색 사이트인 Zillow는 인수 계산이 맞지 않음에도 불구하고 미국 최대의 주택 구매 업체 중 하나로 변모했습니다.
모든 징후가 거품을 가리키는 것처럼 보였고, 많은 사람들이 '거품'이 터질 것이라고 예측했습니다: 2022년 말, 저명한 월스트리트 경제학자 이안 셰퍼드슨은 이듬해 주택 가격이 20%까지 하락할 것으로 예측했습니다. 골드만 삭스는 이보다 완만하지만 여전히 상당한 폭인 최대 10%의 하락을 예상했습니다. 수많은 헤드라인이 집값이 폭락할 것인지 궁금해했습니다. 말 한마디 한마디가 시장을 움직이는 제롬 파월 연방준비제도이사회 의장도 2022년 브루킹스연구소 행사에서 팬데믹 기간 동안 주택 가격이 "매우 지속 불가능한 수준으로 상승"하는 등 "거품"에 빠져 있었다고 말했습니다.
**하지만 주택 가격이 갑자기 폭락하거나 폭등하지 않았습니다. 모기지 금리가 세 배로 오르고 구매자가 줄어드는 상황에서도 집값은 견고하게 유지되었습니다.**
우울한 신탁(The gloomy oracles )은 다가오는 붕괴의 선동자를 가리킬 수도 있습니다. 파월 의장이 이끄는 연준은 인플레이션에 맞서기 위해 2022년 봄부터 금리를 인상하기 시작했고, 모기지 금리는 급격히 상승했습니다. 모기지 금리는 2023년 대부분 동안 계속 상승하여 결국 2020년과 2021년 팬데믹이 극심했던 3% 미만에서 10월에 거의 8%로 20년 만에 최고치를 기록했습니다. 갑자기 돈을 빌리는 것이 그렇게 저렴하지 않게 되면서 무모한 투자자들이 시장에 진입하기가 더 어려워졌습니다. 존 번스 리서치 앤 컨설팅의 연구 책임자이자 대표인 릭 팔라시오스 주니어는 투기는 시장 과열의 불을 지피는 산소라고 말했습니다. 연준은 금리를 인상함으로써 통화 공급을 차단했습니다.
하지만 주택 가격이 갑자기 폭락하거나 폭등하지 않았습니다. 모기지 금리가 세 배로 오르고 구매자가 줄어드는 상황에서도 집값은 유지되었습니다. 그 이유를 이해하려면 펀더멘털, 즉 모든 '버블 보이', 종말론자, 공포를 조장하는 헤드라인이 틀린 근본적인 이유를 살펴봐야 합니다.
버블의 실체를 파헤치기
가격 상승이 아무리 가파르더라도 거품이라고 하기에는 충분하지 않습니다. 가격은 또한 상품의 가격을 결정하는 펀더멘털, 즉 수요와 공급의 기본 요소와도 차이가 있어야 합니다. 가격 상승이 논리적으로 설명되지 않거나 비즈니스 관행을 모호하게 한다면 주의해야 합니다. 예를 들어, 글로벌 금융 위기가 발생하기 전 몇 년 동안 대출 기관들은 수요를 늘리기 위해 창의적인 방법을 고안해냈습니다: 약탈적 모기지를 고안하여 티저 금리가 만료되면 대출자에게 엄청나게 높은 상환금을 물리고 소위 닌자 대출(NINJA loans (no income, no job, and no assets)(무소득, 무직, 무자산)을 제공했습니다. 당시 주택을 소유하고 있었다면 집값이 오를 수 있는 유일한 방향은 오르는 것뿐이라고 느꼈을 것입니다.
최근의 주택 버블 이론은 한 가지 사실 때문에 항상 수명을 다할 수밖에 없었습니다. 2008년처럼 우리가 집을 너무 많이 지었거나 돈을 너무 쉽게 빌려서 가격이 통제 불능 상태가 된 것이 아니라, 집을 사고 싶어 하는 모든 신용 있는 사람들에게 충분한 주택이 공급되지 않았기 때문에 가격이 치솟은 것입니다.
주택 시장은 매우 불건전한 시장입니다. 하지만 너무 많은 사람들이 너무 적은 수의 주택을 쫓는 시장이기도 합니다.
집값이 갑자기 폭락하려면 집을 싸게 처분하려는 절박한 매도자가 많거나, 최악의 경우 압류 절차에 따라 집을 잃는 상황이 발생해야 합니다. 물론 투기꾼들은 빨리 부자가 되겠다고 큰 소리로 자랑했지만, 그들은 소수에 불과했습니다. 그리고 일반 주택 소유자들의 재무 및 신용 상태는 "이렇게 좋은 적이 없었다"고 HousingWire의 수석 애널리스트이자 거품론자들을 노골적으로 비판하는 로건 모타샤미는 말합니다. 모기지은행협회에 따르면 작년 3분기 말 미결제 모기지 대출의 연체율은 4% 미만으로 사상 최저치를 기록했습니다. 뉴욕 연방준비은행에 따르면 2023년 4분기에 신규 모기지를 받는 사람들의 신용점수 중간값은 770점을 기록했습니다. (대출 기관은 일반적으로 700점 이상을 대출자의 미래 성공의 지표로 간주합니다.) 주택담보대출을 받은 주택 소유자의 거의 79%가 5% 미만의 이자율에 고정되어 있다고 Redfin이 연방주택금융청의 데이터를 분석한 결과 밝혀졌습니다. 이자율의 역사에서 이는 매우 놀라운 수치입니다. 인구조사 데이터에 따르면 주택 소유자의 거의 40%는 모기지 상환에 대해 전혀 스트레스를 받지 않고 집을 소유하고 있습니다.
우리는 주택 거품이 아닌 완전히 다른 위기, 즉 일반 구매자들이 시장에 진입하기 위해 경쟁하는 공급 부족에 직면하고 있습니다. 미국 주택 건설업체들은 글로벌 금융 위기 이후 10년 동안 이전 30년 동안의 절반 정도의 속도로 주택을 건설하여 주택 경색에 기여했습니다. 다양한 추정에 따르면 미국의 주택 부족 물량은 200만~600만 채에 달합니다. 미국의 최대 거주 세대인 밀레니얼 세대가 주택 구매의 전성기를 맞이하면서 공급 제약이 닥쳤습니다. 여기에 팬데믹의 여파로 더 큰 집이나 내 집 마련에 대한 사람들의 갑작스러운 열망이 더해져 최근의 주택 가격 급등은 거품이 아닌 합리적인 것으로 보입니다. 모기지 금리가 급등했음에도 가격이 갑자기 떨어지지 않은 이유는 매물 부족 때문입니다. 물론 구매자는 물러섰습니다. 하지만 판매자는 더 많이 물러나면서 수요와 공급의 불균형이 그대로 유지되었습니다.
모타샤미는 "주택 시장은 매우 건강하지 못한 시장입니다."라고 말합니다. "하지만 너무 많은 사람들이 너무 적은 주택을 쫓는 시장이기도 합니다."
높은 가격 유지
오늘날의 주택 시장에서 2008년의 메아리를 찾고 싶은 유혹이 있습니다. 주택을 소유할 수 없다고 느끼는 모든 사람들에게는 가격 폭락에 환호하고 싶은 마음이 들 수도 있습니다. 그러나 경기 사이클이 같은 방식으로 반복되는 경우는 거의 없다고 CoreLogic의 수석 이코노미스트인 셀마 헵은 말합니다. 주택 가격 폭락을 유발할 수 있는 어떤 요인이라도 일반 소비자들이 갑자기 과잉 재고를 모두 사들일 수 있는 상황은 아닐 것입니다.
패니 매는 올해 주택 가격이 3.2% 소폭 상승하고 주택 판매량이 증가하며 모기지 금리가 하락할 것으로 예상하고 있습니다. 골드만 삭스는 주택 가격이 5% 상승할 것으로 예측합니다. 존 번스 리서치 앤 컨설팅은 주택 가격에 대한 정확한 예측을 발표하지 않았지만, 팔라시오스는 "낮은 한 자릿수"의 비슷한 상승률을 보일 것으로 예상한다고 말했습니다.
주택 시장 전반에 대한 가장 큰 위협은 아마도 많은 사람들이 일자리를 잃고 모기지를 갚지 못하는 심각한 경기 침체일 것입니다. 경제가 어디로 향할지 예측하기는 어렵지만, 현재로서는 특히 다른 부유한 국가들과 비교했을 때 경제가 활기를 띠고 있습니다. 완벽하지는 않지만 분위기는 확실히 좋아지고 있습니다. 그리고 경제가 회복세로 돌아선다고 해도 평범한 경기 침체만으로는 주택 시장을 무너뜨리기에는 충분하지 않을 것입니다. 상황이 너무 나빠져서 은행들이 주택 압류 위기 때처럼 모기지 대출 분야에서 거의 완전히 손을 떼야 할 것입니다. 팔라시오스는 시장이 붕괴되고 아무도 주택담보대출을 받을 수 없는 상황이 되면 "자산 가격이 상당히 의미 있는 하락세를 보일 것"이라고 말합니다.
이 모든 것에는 희망이 있습니다: 가격은 떨어질 준비가 되어 있지 않지만, 가치가 치솟던 시대는 지나간 것 같다고 모타샤미는 말했습니다. 주택 시장은 균형과는 거리가 멀지만 적어도 그 방향으로 나아가고 있습니다.
지난 몇 년 동안의 급격한 하락에 대한 두려움은 당면한 더 큰 문제에서 벗어난 산만함일 뿐입니다. 버블 논쟁은 재미있었지만 이제 그만 끝내야 할 때입니다.
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