미친 듯이 입찰 전쟁을 벌이고 필사적으로 거래를 성사시키던 시대는 이제 끝났습니다.
매물 간판을 내걸고 사람들이 몰려들기를 기다리던 시대는 지났습니다. 주택 판매자들은 곧 깨어날 것입니다.
지난 몇 년간은 집을 팔기로 결정한 사람들에게 매우 좋은 시기였습니다. 대규모 이주 물량으로 인해 시장에 나오는 대부분의 주택은 입찰 전쟁의 대상이 되었습니다. 부유한 베이비붐 세대가 전액 현금으로 오퍼를 내놓았고, 지친 구매자들이 가격을 최고치로 끌어올리면서 판매자는 엄청난 횡재를 거두었습니다. 누가 우위를 점했는지는 의문의 여지가 없었습니다.
이제 셀러의 운명이 바뀌고 있습니다. 주택 가격은 여전히 전국 대부분 지역에서 완만한 속도로 상승하고 있지만, 매물 간판을 내걸고 매수 열풍이 시작되기를 기다리던 시대는 지났습니다. 구매자의 선택지가 점차 늘어남에 따라 판매자는 판매 가격을 낮추거나 실행 가능한 오퍼가 나올 때까지 더 오래 기다려야 할 수도 있습니다. 오늘날의 홈쇼핑 업체들은 신속한 판매를 위해 인스펙션을 미루거나 다른 우발적 권리를 포기하지 않습니다. 팬데믹이 한창일 때와 달리 구매자는 이제 거래에 뛰어들기 전에 타이어를 차는 여유를 가질 수 있습니다.
가장 고통스러운 점은 모기지 금리가 2021년 3% 미만이었던 사상 최저치에서 7%로 급등하면서 잠재적 구매자의 발걸음을 멈추게 했을 뿐만 아니라 많은 셀러의 계산법도 바뀌었다는 점입니다. 대부분의 사람들이 집을 팔고 다른 집을 구입해야 하기 때문에, 집을 팔아 큰 수익을 올린 사람들조차도 대출 비용 증가로 인해 집을 업그레이드하기가 어려워지고 있습니다. 이 새로운 현실을 받아들일 준비가 되지 않은 셀러에게는 잔인한 여름이 될 것입니다.
물론 상황은 언제나 더 나빠질 수 있습니다. 주택 가격이 폭락하기 직전이라는 징후는 없으며, 오히려 1년 전보다 더 많은 매물이 나오고 있습니다. 결국 사람들은 다양한 삶의 이유로 이사를 해야 하고, 모기지 금리는 지옥과도 같습니다. 매물로 나오는 주택의 수도 증가하고 있으며, 이는 우리가 '정상' 시장에 점점 더 가까워지고 있다는 것을 의미합니다. 주택 빙하기가 서서히 녹아내리고 있습니다.
하지만 봄부터 한여름까지 이어지는 주택 판매의 성수기는 올해 갑작스럽게 찾아올 수 있습니다. 낮은 모기지 금리가 주택 시장에 활기를 불어넣어 더 많은 구매자가 주택 구매에 나서고 주택 가격이 상승하기를 바랐던 사람들은 꿈같은 시나리오가 실현되지 않을 것이라는 사실을 깨닫고 있습니다. 여전히 셀러가 유리할 수도 있지만 그 폭은 점점 좁아지고 있습니다.
오스틴의 부동산 중개인인 에릭 피터슨은 희망적인 판매자가 전화를 걸어오면 보통 자신의 집이 시장에서 얼마에 팔릴 수 있다고 생각하는지 물어봅니다. 2021년이나 2022년, 모기지 금리 상승으로 구매자의 수요가 줄어들기 전에는 사람들은 일반적으로 자신의 집이 팔 수 있는 가격보다 훨씬 낮다고 생각했다고 피터슨은 말했습니다. 이제 그는 같은 질문을 던졌을 때 "사람들은 대개 그 가치를 약간 과대평가하고 있다"고 말했습니다. 오늘날의 셀러들은 이러한 가격 폭락으로 인해 큰 타격을 입을 수 있습니다. 프레디 맥 주택 가격 지수에 따르면 오스틴은 팬데믹 여파로 가장 큰 타격을 입은 도시 중 하나로, 3월 지역 주택 가격이 2022년 5월 정점 대비 약 12% 하락했습니다. 하지만 뉴욕이 극단적인 상황에 처해 있기는 하지만 전국의 셀러들도 비슷한 상황에 직면해 있습니다: 구매자는 더 적고, 집을 찾는 사람들은 더 많은 선택지를 가지고 있습니다.
피터슨은 "시장의 정점에서 점점 더 멀어지고 있다"며 "일어난 일을 부정하기는 더 어려워졌다"고 말했습니다.
2024년 초는 제2의 주택 판매자 전성기를 위한 모든 요소를 갖춘 것처럼 보였습니다. 인플레이션이 진정되고 있었고, 이는 곧 연방준비제도이사회가 물가 상승과의 전쟁에서 승리를 선언하고 금리 인하를 시작할 수 있음을 의미했습니다. 그러면 모기지 금리가 낮아져 이론적으로 더 많은 구매자가 주택 시장에 뛰어들게 될 것입니다. 판매자는 두 가지 측면에서 우위를 점할 수 있습니다: 새로운 수요의 증가로 집값이 상승하고, 대출 비용이 낮아져 새 집으로 이사하는 것이 덜 고통스러워질 수 있습니다. 하지만 안타깝게도 이 골디락스 시나리오는 실현되지 않았습니다. 인플레이션은 예상보다 더 뜨거웠고 연준은 이자율을 더 오랫동안 높게 유지해도 괜찮다는 신호를 보냈습니다. 모기지 금리는 떨어지지 않았고 오히려 연초 이후 약 0.6% 포인트 상승했습니다. 부동산 분석 회사인 CoreLogic의 수석 이코노미스트인 셀마 헵은 올해를 "가짜 머리의 해"라고 부릅니다.
부동산 시장이 정점에서 점점 더 멀어질수록 이런 현상을 부정하기는 더 어려워지고 있습니다.
이제 잠재적 판매자들은 기대했던 시나리오와는 정반대의 상황을 바라보고 있습니다. 한편으로는 저렴한 모기지 이자율이 다시는 오지 않을 선물처럼 느껴져 선뜻 이사를 결심하기 어렵습니다. 연방 주택 금융 기관에 따르면 작년 말 미국 주택 대출의 약 58%가 이자율이 4% 미만인 것으로 나타났습니다. 40만 달러짜리 주택에 20%를 계약금으로 내면 4% 모기지와 7% 모기지의 차이는 매달 600달러의 페이먼트입니다. 구매자는 같은 주택에 대해 훨씬 더 많은 비용을 지불할 수 없는 반면, 판매자는 코로나19 보건 위기 동안 돈이 저렴했을 때 붙잡았던 이자율을 고수하고 있습니다.
하지만 많은 사람이 원하지 않더라도 이사를 해야 하는 상황이고, 일부 셀러는 집값이 떨어지지 않는다는 사실을 받아들이고 있을 수 있습니다. 이러한 현실을 받아들인 셀러는 부동산 시장 환경이 더 좋지 않은 상황에 직면하게 될 것입니다. 봄과 여름에 더 많은 매물이 시장에 출시됨에 따라 특정 시점에 판매할 수 있는 주택의 수, 즉 활성 재고가 증가할 것으로 예상됩니다. 주택 데이터 회사인 Altos Research에 따르면 전국적으로 매물이 1년 전보다 33% 증가하여 주택 구매자가 가격을 낮추고 양보를 얻어낼 확률이 높아졌습니다.
시장에 나와 있는 단독주택 매물 재고 현황
물론 프레디 맥에 따르면 3월 판매 가격은 작년보다 약 6.6% 상승했지만, 올여름 성사될 거래의 주요 지표는 "그다지 강하지 않다"고 알토스 리서치의 사장인 마이크 시몬센은 최근 주간 업데이트에서 말했습니다. 전국의 신규 매물 가격은 기본적으로 1년 전과 비슷한 수준이며, 시장에 나와 있는 단독주택의 33.5%가 원래 희망 가격에서 인하되었으며, 이는 10년 만의 4월 중 가장 많은 수치입니다. 무디스 레이팅스는 현재 주택 가격이 2023년에 6.5% 상승한 후 올해 1% 정도 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
시중에 나와 있는 단독주택의 중간 가격
가격에 합의하더라도 판매자가 거래를 완료하기 위해 이전보다 더 많은 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 팬데믹이 한창일 때와 달리, 구매자가 판매자에게 마감 비용이나 점검 중에 발생하는 고가의 수리 비용을 지불하도록 요구할 수 있습니다. 레드핀에 따르면 10월 31일까지 3개월 동안 판매자의 3분의 1 이상이 구매자에게 양보를 제공했으며, 이는 2년 전의 27.6%에서 증가한 수치입니다.
최근 가격이 인하된 단독주택의 시장 점유율
전국의 셀러들이 똑같이 고통을 느끼지는 않을 것입니다. 사실, 많은 셀러들이 스스로를 위해 잘 해낼 것입니다. 북동부와 서부의 경우 활성 재고가 여전히 2019년 수준보다 30% 이상 낮아 주택 구매 경쟁이 치열합니다. 팬데믹으로 인해 부유한 외지인들이 집값을 끌어올린 아이다호주 오스틴이나 보이시 같은 곳에서는 상황이 가장 어려울 것입니다. 이제 사람들이 전국으로 많이 이동하지 않기 때문에 선벨트 지역에 터무니없는 입찰을 할 의향이 있는 구매자를 찾기가 더 어려워졌습니다.
계약 중인 단독주택의 중간 가격
"매물로 나온 주택이 희망 가격보다 훨씬 높은 가격에 팔리고 있을 때, 그 최종 가격에 근접한 가격을 제시한 두 번째 구매자가 없는 경우가 많았습니다."라고 Peterson은 말했습니다. "그래서 시장은 한 방향으로 매우 감정적이었습니다. 그리고 저는 모두에게 경고했습니다: 단 한 명의 구매자만 있으면 모든 것이 끝날 수 있다고요."
덴버의 중개인이자 지역 부동산업자 협회의 시장 동향 위원회 위원장인 리비 레빈슨-카츠는 이 지역의 셀러들에게 주택 가격을 보수적으로 책정하고 리스팅 전에 큰 수리 등 큰 비용이 드는 항목을 처리하라고 조언하고 있다고 말했습니다. 가격에 민감한 구매자들은 이미 높은 이자율과 집값에 시달리고 있기 때문에 집 열쇠를 받자마자 더 많은 비용을 부담하고 싶어하지 않습니다.
레빈슨-카츠는 "판매자는 안전벨트를 단단히 매고, 반드시 빨리 팔리지 않을 수도 있다는 것을 알아야 한다고 생각합니다."라고 말합니다. "지금은 구매자들이 매우 신중하기 때문에 시간이 좀 걸릴 수 있습니다."
판매자의 고통에 대한 이야기 속에서 잊혀진 것은 주택 재고가 많으면 모두에게 좋다는 단순한 사실입니다. 팬데믹 기간 동안 판매자는 단순히 너무 많은 힘을 가졌을 뿐입니다. 진자가 다른 방향으로 흔들리는 것은 우리가 천천히 더 균형 잡힌 시장으로 나아가고 있다는 의미일 뿐입니다.
우선, 많은 판매자가 결국 구매자가 되기도 합니다: 주택 소유자의 무려 78%가 주택을 판매한 직후 다시 구매할 계획이 있다고 답했다고 John Burns 리서치 및 컨설팅이 밝혔습니다. 따라서 셀러 입장에서는 필사적으로 입찰에 응할 때마다 집값이 오르는 것을 보는 것이 좋을 수도 있지만, 매물을 내놓기 위해 아우성치거나 모기지 금리의 새로운 현실에 대해 걱정하는 대열에 합류해야 할 것입니다.
미국인들은 집을 거주지일 뿐만 아니라 투자 수단으로 생각하기 때문에 주택 가격이 급락하면 구매자가 낙찰을 받을까 봐 주택 구매를 꺼릴 수 있기 때문에 판매자 시장의 약세도 문제가 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 경제학자들은 단순히 구매자에게 유리한 시장보다는 균형 잡힌 시장의 필요성에 대해 많이 이야기합니다. 걷기 힘든 줄타기입니다.
판매자는 안전벨트를 단단히 매고 반드시 빠른 판매가 이루어지지 않을 것이라는 점을 인식해야 합니다.
판매자의 주택 판매 둔화는 장기적으로는 국내 주택 시장에 도움이 될 수 있지만, 갑작스러운 전환으로 인해 주택 소유자는 배를 놓친 것처럼 느낄 수 있습니다. Realtor.com의 설문조사에 참여한 최근 주택 판매자 중 약 79%가 더 뜨거운 시장을 활용하기 위해 집을 더 빨리 리스팅했으면 좋았을 것이라고 답했습니다. 하지만 피터슨은 무디스에 따르면 전국적으로 주택 가격은 2020년 초에 비해 여전히 거의 50%, 오스틴에서는 약 42% 상승한 상태이기 때문에 고객을 위해 현실적인 관점을 유지하려고 노력한다고 말했습니다. 그는 판매자들에게 값싼 자금이 가격을 끌어올렸던 시장 정점에 판매했던 사람들과 자신을 비교하지 말라고 경고합니다. 당시에는 집값을 잘못 책정하거나 수리를 소홀히 해도 상관없었고, 낮은 금리와 구매자의 높은 관심 덕분에 원하는 가격 이상의 구매자를 찾을 수 있었습니다.
"누군가에게 운이 좋았다고 말하는 것은 부러운 소리를 들을 수 있기 때문에 항상 까다로울 수 있습니다."라고 Peterson은 말했습니다. "하지만 2.5%의 이자율은 많은 실수를 숨길 수 있습니다."
댓글 없음:
댓글 쓰기