집을 살 여유가 없으신가요? 곧 바뀔 것이라고 기대하지 마세요.

 비싼 모기지 비용과 더불어 만성적인 공급 부족으로 인해 가격이 계속 상승할 것입니다.

핵심 사항

지난 몇 년 동안 높은 모기지 금리와 물가 상승으로 인해 많은 사람이 주택 구입을 감당할 수 없게 되면서 주택 가격이 점점 더 비싸지고 있습니다.

최근 지속적인 인플레이션으로 인해 금리 인하 노력이 주춤하고 있지만, 연방준비제도이사회가 모기지 금리를 인상하면서 주택 시장의 수요와 공급이 균형을 이루지 못하고 있습니다.

수요를 충족하기 위해서는 더 많은 주택이 건설되어야 하지만 주택 건설업체는 규제와 일자리의 역풍에 직면해 있습니다.

주택 가격은 20년 만에 가장 저렴한 수준에 근접해 있으며, 대부분의 구매자를 시장에서 내쫓는 조건은 조만간 사라지지 않을 것입니다.

여러 요인이 복합적으로 작용하여 잠재적 주택 구매자에게 압박을 가하고 있습니다. 역사적으로 적은 수의 주택이 매물로 나오면서 주택 가격이 급등했습니다. 연방준비제도이사회가 인플레이션을 막기 위해 금리를 인상하면서 모기지 금리도 수십 년 만에 최고치에 근접했습니다. 이러한 요인으로 인해 중간 가격대의 주택에 대한 월 모기지 페이먼트는 고소득 구매자를 제외한 모든 구매자가 감당할 수 있는 수준을 훨씬 넘어섰습니다. 

애틀랜타 연방 준비 은행의 주택 소유 경제성 모니터는 일반적인 미국 가정이 현재 이자율과 주택 가격을 기준으로 모기지를 받을 수 있을 만큼 충분한 소득을 올리는지 여부를 측정합니다. 10월에는 2006년 추적을 시작한 이래 최저치로 떨어졌습니다. 소폭 반등했지만 여전히 최소 20년 최저치에 근접해 있습니다.

그러나 지금이 주택 가격 상승의 정점이 아닐 수도 있습니다. 데이터에 따르면 전문가들은 주택 가격이 향후 몇 년 동안 계속 상승할 수 있다고 말합니다.

가격 하락세는 보이지 않는다

온라인 부동산 중개업체 Redfin은 4월에 중간 주택 가격이 6.2% 상승했다고 밝혔습니다.

추정치에 따르면 이러한 상승세는 다소 둔화될 수 있지만 가격은 계속 상승할 가능성이 높습니다.

예를 들어 CoreLogic은 주택 가격이 3.7% 상승할 것으로 예상합니다.

주택 구매자와 판매자는 내년에 주택 가격이 5.1% 상승할 것으로 예상합니다. 전미 부동산업자 협회의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤도 내년에 2%에서 3%의 성장을 예상하며 가격이 상승할 것으로 보고 있습니다.

윤( Lawrence Yun,)은 "금리가 20년 만에 최고치를 기록한 환경에서 주택 수요가 여전히 강세를 유지하고 있다는 것은 매우 놀라운 일입니다."라고 말했습니다.

공급과 수요의 균형이 필요합니다

역사적으로 적은 수의 주택 매물에도 불구하고 수요는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 전국적으로 매물로 나온 주택 중 3분의 1이 여러 차례 유찰되었다고 윤은 말했습니다.

현재 수요가 공급을 압도하는 정도에 대한 추정치는 다양합니다. 전미주택건설업협회의 수석 이코노미스트인 로버트 디츠는 150만 채의 주택이 부족하다고 보고 있지만, 윤은 500만 채에 달할 것으로 추정합니다.

경제학자들은 모기지 금리가 하락하면 지불액이 줄어들고 주택 판매량이 늘어날 수 있지만 반드시 가격을 낮추지는 않을 것이라고 말합니다. 높은 모기지 금리로 인해 저금리의 주택 소유자가 더 높은 금리로 주택을 팔고 새 모기지를 조달하는 것을 꺼리기 때문에 수백만 채의 주택이 팔리지 못했습니다.

지속적인 인플레이션으로 인해 연준이 적어도 일시적으로 금리 인하를 단행할 경우 금리는 하락할 수 있습니다.

디츠는 "연준이 완화 모드로 전환하면 매수자는 더 많이, 매도자는 더 많이 매도하는 반직관적인 효과가 나타날 수 있다"고 말했습니다.

그러나 윤은 그렇다고 해서 경제성을 떨어뜨리고 가격을 상승시키는 근본적인 문제가 바뀌지는 않을 것이라고 강조했습니다.

그는 "여전히 수요가 공급을 앞설 것"이라고 말했습니다. "우리는 여전히 주택 부족 현상을 겪을 것입니다."

더 많은 주택을 건설해야 하지만 건설에는 장애물이 있습니다.

공급 부족에 대한 해답은 간단해 보입니다: 더 많은 집을 짓는 것입니다. 하지만 디츠와 윤은 이것이 말처럼 쉬운 일이 아니라는 데 동의합니다.

현재의 주택 공급 부족은 2008년과 2009년의 글로벌 금융위기 이후 10년간 만성적으로 낮은 주택 착공률을 반영하고 있습니다.

캘리포니아를 비롯한 많은 주에서 구역 설정과 규제로 인해 주택 건설이 제한되어 시장마다 가격 격차가 발생하고 있다고 그들은 말합니다. 디츠는 규제 비용이 평균 신규 주택 건설 비용의 4분의 1을 차지한다고 추정합니다.

또한 지속적인 고용 부족으로 인해 건설이 제한되고 있습니다. 디츠는 향후 몇 년 동안 주택 부족 문제를 해결하기 위해 매년 필요한 120만 채의 신규 주택을 건설하기 위해 건설 업계에 약 40만 명의 근로자가 부족하다고 말했습니다.

디츠는 "주택 경제성 위기를 진지하게 해결하려면, 그리고 그것이 위기라면, 단순히 더 저렴한 주택을 공급해야 합니다."라고 말합니다. "경제성 문제는 향후 몇 년 동안 계속될 것입니다."