파이낸셜 타임즈와 미시간의 로스 경영대학원이 실시한 새로운 여론조사에 따르면 공화당과 민주당 양측 모두 정치적 반대자에게는 주거 혜택이 없다고 생각하며 좌파, 무소속, 보수주의자 모두 70%가 주거비를 3대 관심사 중 하나로 꼽는 등 초당적인 합의가 드물게 이뤄지고 있는 것으로 나타났습니다. 다시 말해, 미국인들은 다른 거의 모든 것에 대해서는 동의하지 않지만, 주거 문제에 관해서는 대부분 심각한 어려움에 처해 있다는 사실을 인정하고 있습니다.
단순한 수학적 계산이 아니라 매일매일 사람들의 주머니에서 빠져나가는 돈이 이 문제를 더욱 심각하게 만들고 있습니다.
바이든 행정부는 지난 한 해 동안 "인플레이션이 하락하고 있다"고 주장했지만, 현실은 훨씬 더 암울했습니다. 설문조사에 따르면 주택 소유자의 62%가 작년에 적어도 주기적으로 모기지 상환에 어려움을 겪었으며, 전체 임차인의 절반도 월세를 감당하는 데 어려움을 겪었다고 답했습니다. 22% 이상이 식사를 거르고, 20%는 추가 근무를 했으며, 20%는 주거비를 제때 지불하기 위해 소지품을 팔았다고 답했습니다.
놀랍게도 연 소득이 10만 달러 이상인 응답자의 60%는 2024년에 가장 걱정되는 부분으로 주거비를 꼽았습니다. 즉, 위기가 저소득층을 넘어 중산층까지 확산되고 있다는 뜻입니다.
저소득층, 고정 소득층, 중산층 세입자 모두 어려움에 직면해 있습니다. 시장이 너무 혼란스러워져 대부분의 주에서 중산층이 원하는 가격대의 주택을 구입하거나 임대하는 것이 거의 불가능해졌습니다.
중산층의 평균 소득은 연간 $58,000~$98,000입니다. 연간 평균 주택 임대 비용은 2만 5,000달러(월 2,100달러, 중산층 평균 소득의 절반에 가까운 금액)입니다. 이는 임차인의 월급에서 집세가 차지하는 비중이 30%를 넘지 않아야 한다는 일반적인 30% 임대료 규칙을 크게 뛰어넘는 수치입니다. 2019년 주택의 평균 월 임대료는 1400달러로, 4년 만에 50%나 인상되었습니다.
월 평균 주택 임대료인 2,100달러를 안전하게 감당하려면 세입자의 월 소득이 세후 6,000달러 이상이어야 합니다. 이는 인구의 50% 이상을 시장에서 퇴출시키는 것입니다. 하지만 주택 비용뿐만 아니라 주택 공급에도 큰 위기가 있습니다.
미국 전역에서 극저소득 임차인이 저렴하게 이용할 수 있는 주택이 최소 720만 채 부족합니다. 모든 주와 주요 대도시 지역에서 극저소득 임차인이 거주할 수 있는 주택이 부족합니다. '사라진 중간'으로 알려진 중간 소득 주택은 주택 구매자와 임차인과 함께 가격의 탄력성이 무너질 정도로 매물이 쏟아지고 가격이 부풀려져 사라지고 있습니다. 즉, 소득이 6자리 수 미만이면 조용히 그리고 빠르게 주택 구입의 기회를 박탈당하고 있는 것입니다.
그렇다면 이 지속적인 문제를 어떻게 해결할 수 있을까요? 정부의 임대료 규제는 부동산 소유주를 임대 시장에서 쫓아냄으로써 더 큰 공급 부족을 야기하는 것 외에는 아무것도 하지 못합니다. 더 큰 경제에 영향을 주지 않으면서 거품을 빼기 위해 더 높은 금리를 사용하려는 연방준비제도의 (추정) 시도는 완전히 실패했습니다. 문제는 미국에서 가장 큰 부동산 구매자들이 중앙은행의 지원을 받고 있기 때문에 금리 인상의 영향을 받지 않는다는 것입니다.
이들은 미국 주택을 매입하는 기업에 투자하는 블랙스톤과 블랙록과 같은 대규모 기업 구매자들입니다. 블랙 록은 미국 전체 임대 부동산의 거의 7%에 달하는 지분을 소유하고 있습니다. 2023년에는 기업 투자자가 전체 가계 주택 구매의 27%를 차지했습니다. 주택 플리핑의 경우에도 기업의 대규모 구매는 다른 모든 사람들의 가격을 끌어올리는 경향이 있습니다.
그리고 매년 수백만 명의 '망명 신청자'를 추가하고 있는 불법 이민 문제도 있는데, 이들 모두는 주택을 찾고 있습니다. 이들은 정부 프로그램과 보조금을 통해 결국 주택을 구하고 파이의 또 다른 조각을 차지할 수 있게 됩니다. 이로 인해 합법적인 시민들은 주택이 부족하여 어려움을 겪고 있습니다.
마지막으로 일반적인 인플레이션이 있습니다. 건축 자재와 인건비가 치솟아 새 주택을 짓는 것이 수년에 걸쳐 시장을 안정시키는 데 도움이 될 수 있지만 당장의 공급 위기와 그에 따른 인플레이션을 해결하지는 못합니다. 미국인에게는 더 비싼 주택이 필요한 것이 아니라 더 저렴한 주택이 필요합니다.
오늘날의 심각한 시장 상황을 완화하려면 불법 이민자의 직접적인 추방은 말할 것도 없고, 주정부가 기업 주택 구매에 대한 모라토리엄과 외국인 구매에 대한 모라토리엄을 부과해야 할 가능성이 큽니다. 이 세 가지 조치를 모두 취하면 공급을 확보하고 최소한 가장 비싼 필수품을 줄임으로써 미국 시민들이 숨을 쉴 수 있는 여유를 줄 수 있습니다. 그렇지 않으면 지금과 같은 상황이 지속될 수 없으며, 압박을 견디지 못해 시스템이 무너져 경제 상황이 더욱 악화될 수 있습니다.
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