주택 부족으로 인해 경제의 거의 모든 부분이 타격을 받고 있습니다.

 

주요 시사점

• 미국에서는 수요를 따라잡을 만큼 충분한 주택이 건설되지 않고 있으며, 최근 역사상 가장 느린 속도로 주택이 매물로 나오고 있습니다.
  
• 이러한 주택 부족 현상은 경제 전반에 파급 효과를 일으켜 일자리, 경제 성장, 부의 불평등, 인플레이션에 영향을 미치고 있습니다.
  
• 경제학자들은 이 문제에 대한 단일한 해결책은 없지만, 더 많은 주택을 건설하고 구역을 개혁하는 것이 도움이 될 수 있다고 말합니다.
  

미국 경제의 문제점을 꼽으라면 어떤 식으로든 충분한 주택을 짓지 못한 것과 관련이 있을 가능성이 높습니다

전미 부동산업자협회는 2021년 보고서에서 21세기 첫 20년 동안 미국은 필요한 것보다 550만 채의 주택을 덜 지었다고 추정했습니다.1 이 문제를 더욱 악화시키는 것은 고금리 모기지로 인해 주택 소유자들이 주택을 팔기를 꺼리고 팬데믹이 한창일 때 받았던 낮은 이자율을 잃게 되었다는 점입니다.

주택 부족의 영향은 경제 전반에 걸쳐 파급되고 있으며, 가장 분명하게는 고소득층 외 에는 주택 시장에 진입하는 것이 거의 불가능해진 주택 가격 급등이라는 형태로 나타나고 있습니다.

그 외에도 주택 부족은 인플레이션, 경제 성장, 일자리 창출, 부의 불평등 등의 문제를 야기하고 있습니다.

"저렴한 주거지에 대한 접근성이 문제가 된다면 이는 분명히 미국에 좋지 않은 일입니다."라고 소유권 보험 회사인 First American의 수석 이코노미스트 마크 플레밍은 말합니다. "우리는 이 나라에 살고 있는 사람들을 저렴하게 보호할 수 있어야 합니다."

인플레이션 악화

대부분의 가정에서 주거비는 가장 큰 단일 예산 항목입니다. 즉, 생활비를 측정하기 위해 고안된 공식 인플레이션율은 주택 비용의 변화에 매우 민감하게 반응합니다. 주거비는 인플레이션의 가장 널리 알려진 척도인 소비자물가지수(CPI)의 45%를 차지합니다.2

노동 통계국. "소비자 물가지수."

실제로 임대료 상승은 소비자물가지수로 측정되는 인플레이션의 대부분을 차지하며, 팬데믹 이후 급등한 인플레이션이 아직 연준의 목표치인 연간 2%로 떨어지지 않은 주요 원인입니다.

가계 예산이 주택 비용의 변화에 영향을 받든 받지 않든, 높은 인플레이션은 모든 종류의 대출에 대한 차입 비용을 높이는 등 수많은 방식으로 경제에 영향을 미칩니다.

"지금 당장 새로운 모기지를 받지 않더라도 자동차를 구입하거나 사업에 투자하기 위해 대출을 받아야 하거나 자금 조달이 필요한 주요 구매를 해야 한다면 결과적으로 더 높은 금리를 지불하게 될 것입니다."라고 Realtor.com의 수석 이코노미스트 다니엘 헤일(Danielle Hale)은 말합니다.

비효율적인 구직 시장

높은 주거 비용으로 인해 이사하기가 훨씬 더 어려워지고, 이는 사람들이 선호하는 일자리를 구하기 위해 이직하기가 더 어려워진다는 것을 의미합니다. 또한 고용주가 필요한 근로자를 찾기가 더 어려워집니다.

예를 들어, 이번 주 보스턴 연방준비은행의 보고서에 따르면 케이프 코드의 기업들은 예비 직원들이 감당하기에는 주택 가격이 너무 비싸서 채용에 어려움을 겪고 있다고 합니다.

백악관 경제학자들이 지난 3월에 발표한 주택 부족에 관한 보고서에 따르면 일자리와 근로자의 매칭이 어려워지면 전체 경제의 생산성이 떨어집니다.3

플레밍은 "적절한 산업에 적합한 노동력을 매칭하는 등 노동 시장의 강점은 미국 경제의 역사적 특징이었습니다."라고 말합니다. "이제 모든 사람이 금전적 불이익 때문에 이직을 꺼리고 있기 때문에 이론적으로는 노동 이동성을 통해 얻을 수 있는 혜택이 줄어들 것입니다."

플레밍과 헤일은 원격 근무의 증가로 인해 이러한 제약이 이전보다 줄어들었다고 말합니다.

경제 성장 감소

경제도 이사로 인해 발생하는 모든 활동을 놓치고 있습니다. 예를 들어, 경제학자들은 얼어붙은 주택 시장을 가구와 가전제품 판매 감소의 원인으로 꼽았습니다.

말할 것도 없이, 전미 주택건설업협회의 분석에 따르면 주택 건설 자체가 국내총생산(GDP)의 3%에서 5%를 차지할 정도로 전체 경제 성장에 큰 기여를 하고 있습니다.4

전미 주택건설업자 협회. "국내총생산에 대한 주택의 기여도."

플레밍은 "주택 건설이 부족하다는 것은 사실상 경제 활동의 손실"이라고 말합니다.

 

부의 불평등

대부분의 중산층 가정에서 집의 가치는 순자산의 가장 큰 부분을 차지합니다. 높은 비용 때문에 주택을 소유하지 못하는 사람들은 부를 쌓을 수 있는 중요한 기회를 놓치게 되고, 이는 잠재적으로 가진 자와 가지지 못한 자 사이의 격차를 확대할 수 있습니다.

플레밍은 "부의 창출은 가정의 경제적 성공과 미래 세대의 경제적 성공을 위해 매우 중요합니다."라고 말합니다. "주택 공급이 부족하고 과거보다 주택 소유자가 되기가 더 어려운 시장에서는 이러한 부의 창출 혜택을 누릴 수 있는 사람이 더 적을 것입니다."

왜 이런 일이 일어나고 있을까요?

헤일은 주택 부족의 원인이나 해결책은 단 하나도 없다고 말합니다.

"경제는 거대하고 서로 연결되어 있으며 주택 부족의 영향에 대해 생각해보면 그 사실을 알 수 있습니다."라고 Hale은 말합니다.

그러나 전문가들은 주택을 얼마나 많이, 어디에 지을 수 있는지를 제한하는 전국의 도시와 마을의 구역법이 주요 요인 중 하나라고 말합니다.

백악관 보고서는 지방 정부의 역학 관계에 일부 책임이 있다고 지적했습니다. 주택 소유주들은 종종 자신의 주택 가치를 떨어뜨린다는 논리로 신규 주택 건설에 반대하고, 정치적 권력을 휘둘러 신규 건설을 제한합니다. 조 바이든 대통령은 2022년에 저렴한 주택을 촉진하기 위한 광범위한 노력의 일환으로 연방 기금을 사용하여 구역 개혁을 장려할 것을 제안했습니다.5

더 많은 새 주택을 짓는 것도 주택 시장의 압력을 완화하는 방법으로 언급되어 왔습니다. 그러나 높은 이자율로 인해 주택 건설업체는 미충족 수요를 활용하기 어렵습니다.

헤일은 "경제는 지난 10년 동안 형성된 가구를 따라잡을 만큼 충분한 주택을 건설하지 못했습니다."라고 말합니다. "이 문제가 큰 이유는 단일한 해결책이 없다는 점입니다. 주택 부족 문제를 해결하기 위해 정책을 개선할 수 있는 방법을 고민하는 지방 공무원과 주 공무원, 연방 공무원의 헌신적인 관심이 필요합니다."