오스틴의 길고 고통스러운 부동산 시장 후유증으로 막대한 금전적 손실을 입은 텍사스 주택 소유주들을 만나봅니다.
라이언 맥퍼슨은 오스틴에 자신의 보금자리를 마련하기 위해 치열하게 노력했습니다. 2022년 봄, 텍사스 주도인 오스틴에서 집을 구하려는 사람들로 경쟁이 치열하던 시기에, 그는 아내와 함께 도시 동쪽의 대규모 신규 주택 단지에 있는 깔끔한 침실 4개짜리 주택을 점찍었습니다. 그는 매도인의 마음을 사로잡기 위해 진심을 담은 편지를 썼고, 호가보다 2만 달러를 더 얹은 61만 5천 달러를 제시해 계약을 성사시켰습니다. 당시 오스틴 부동산 시장은 호황을 누리고 있었고, 지난 2년의 추세를 고려할 때 그 가격은 머지않아 '저렴한 가격'으로 여겨질 수도 있는 상황이었습니다.
직장 문제로 오스틴으로 이주한 외과의사 맥퍼슨은 "함께 일했던 모든 사람이 오스틴 집값은 계속 오르기만 한다고 말하곤 했습니다"라고 전했습니다.
하지만 맥퍼슨이 집을 산 시기는 최악이었습니다. 새집의 열쇠를 손에 쥔 이후 4년 동안, 오스틴 대도시권의 주택 호가는 25% 가까이 폭락했습니다. 부동산 정보 사이트 Realtor.com에 따르면, 이보다 더 가파른 하락세를 보인 주요 도시는 없었습니다. 임대 시장 상황도 전국에서 가장 부진한 편에 속하며, 집주인들은 잠재 세입자를 유치하기 위해 임대료를 낮춰주고 있습니다. 재택근무 시대가 시작되면서 캘리포니아 주민들이 텍사스 주도인 오스틴으로 대거 몰려들었지만, 작년에는 오스틴에서 샌프란시스코로 이주한 사람의 수가 그 반대 경우보다 더 많았습니다.
New homes to continue to rise in Easton Park, a master-planned community in Southeast Austin.
부동산 시장 둔화의 원인은 명확합니다. 주택 건설업체들이 대규모로 신규 주택을 공급한 데다, 타 지역으로의 이주가 줄고 주택 담보 대출 금리가 급등하면서 오스틴의 폭등하던 집값에 제동이 걸린 것입니다. 보이시, 덴버, 피닉스 등 팬데믹 기간 동안 부동산 열기가 뜨거웠던 다른 도시들도 최근 몇 년간 집값이 하락세를 보였지만, 한때 과열되었던 이들 도시 중에서도 오스틴이 겪고 있는 길고 고통스러운 후유증은 유독 심각합니다.
Realtor.com의 오스틴 담당 수석 경제학자 조엘 버너(Joel Berner)는 "시장 상황이 너무나 빠르게, 그리고 극심하게 왜곡되었습니다."라고 말합니다. "우리는 지금 그 여파에서 서서히 회복해 나가는 중입니다."
맥퍼슨(McPherson)이 오스틴에 장기적으로 정착했다면 상황은 달라졌을지도 모릅니다. 주택 시장 전문가들은 여전히 오스틴의 전망을 긍정적으로 보고 있습니다. 유명 기업들과 고소득 젊은 인재들이 계속해서 유입되고 있기 때문입니다. 지금도 부동산 중개인들은 인기 지역의 매물에는 여전히 여러 명의 구매 희망자가 몰린다고 말합니다. 하지만 맥퍼슨은 오스틴에 금세 실망하고 말았습니다. 동네 분위기는 마음에 들었지만, 끝없는 교통 체증과 인파, 그리고 높은 생활비는 견디기 힘들었기 때문입니다. 현재 고향인 피닉스로 돌아온 그는 아내와 함께 오스틴의 집을 상당한 손해를 감수하고 매물로 내놓을 준비를 하고 있습니다. 경험 많은 현지 중개인은 몇 달 안에 42만~45만 달러 선에서 매매가 이루어질 것으로 예상한다고 말했습니다. 이는 기존 가격에서 약 30%가량 떨어진 금액이지만, 맥퍼슨에게는 그마저도 낙관적인 전망으로 들립니다. 재고를 소진하기 위해 파격적인 혜택을 내세우는 인근 주택 건설업체들과 치열하게 경쟁해야 한다는 사실을 잘 알고 있기 때문입니다. 그럼에도 그는 손실을 감수하고 정리할 마음을 굳혔습니다.
맥퍼슨은 저에게 이렇게 말합니다. "상황이 반전되기를 바라며 무작정 버티지는 않을 겁니다. 당장 그런 일은 일어나지 않을 테니까요. 차라리 이 문제로 밤잠을 설치는 일을 그만두고 싶습니다."
오스틴은 2020년대 초반 여러모로 유리한 조건을 갖추고 있었습니다. 기록적으로 낮은 주택 담보 대출 금리와 대형 사무실 출근 의무에서 벗어난 화이트칼라 근로자들의 이동이 맞물리면서, 텍사스 중부의 이 도시는 주거지 이동 열풍 속에서 핵심적인 목적지로 빠르게 부상했습니다. 오스틴은 이전부터 물가가 비싼 해안가 대도시들에 비해 세금과 주택 가격이 저렴하다는 장점이 있었지만, 뉴욕·샌프란시스코·로스앤젤레스 등지에서 임시로 마련한 비좁은 홈오피스에 갇혀 지내던 사람들에게는 특히 매력적인 곳으로 다가왔습니다. 인구조사 데이터에 따르면 2020년에서 2022년 사이 오스틴의 인구는 5.3%(12만 명 이상) 증가하며 미국 내 대도시권 중 가장 빠른 성장세를 보였습니다.
No large metro grew faster than Austin between 2020 and 2022. "아이러니하게도 저렴한 가격이 가장 큰 매력이었습니다." 버너(Berner)가 내게 말했다. 하지만 그런 상황은 오래가지 않았다. 2021년 8월, 주택 호가는 전년 대비 36% 이상 치솟았다. 이듬해 봄 오스틴 지역의 집값이 정점에 달했을 때, 이곳의 일반적인 주택 가격은 46만 5천 달러를 넘어섰는데, 이는 3년 전보다 약 50%나 오른 금액이었다.
"시장이 그야말로 폭발적으로 성장하고 있었죠." 버너가 말했다. "집값이 완전히 통제 불능 상태로 치닫고 있었습니다."
오스틴에 집을 마련하려던 절박한 구매자들만이 시장에 몰려든 것은 아니었다. 건설업체들 또한 막대한 수익 기회를 포착하고 급증하는 수요를 충족시키기 위해 분주하게 주택을 공급하기 시작했다. 인구조사국 추산에 따르면, 2020년 4월부터 2025년 7월 사이 오스틴 지역의 주택 공급량(매매 및 임대 포함)은 20% 이상, 즉 약 21만 1천 가구 증가했다. 주택 시장 조사 기관인 존다(Zonda)의 오스틴 지역 임원 키스 휴즈(Keith Hughes)는 "정말 엄청난 변화였습니다"라고 말했다.
상황은 그야말로 폭발적인 기세로 돌아가고 있었습니다. 가격은 완전히 통제 불능 상태로 치솟고 있었죠.
하지만 2022년 3월부터 연방준비제도(Fed)가 인플레이션에 대응하기 위해 금리를 가파르게 인상하기 시작했습니다. 주택 담보 대출 금리도 즉각 반응했습니다. 2021년 12월부터 2022년 7월 사이, 일반적인 주택 담보 대출 금리는 3% 미만에서 5~6%대 수준으로 거의 3%포인트나 급등했습니다. 대다수 잠재적 구매자에게 이러한 급격한 금리 변동은 매달 수백 달러의 이자를 추가로 부담해야 함을 의미했습니다. 금리 급등은 오스틴 부동산 시장의 기록적인 호황세에 찬물을 끼얹기에 충분했습니다.
오스틴의 부동산 중개인 린지 뉴렌(Lindsay Neuren)은 "모든 매물에 여러 구매 희망자가 몰리던 상황이 갑자기 멈춰 섰습니다."라고 말합니다. "그 점이 시장에 큰 불안감을 안겨주었죠."
오스틴 대도시권의 월별 주택 매매량
이 차트는 오스틴 대도시권의 월별 주택 매매량이 2022년에 정점을 찍은 뒤, 주택 담보 대출 금리 상승으로 인해 감소했음을 보여줍니다.
주택 건설업체가 수요 신호를 파악하여 침실 3~4개짜리 신규 주택을 공급하기까지는 통상 1~2년이 걸리는데, 이는 곧 많은 구매자가 매수 결정을 주저하거나 포기하기 시작한 시점과 맞물려 해당 신규 주택 물량이 대거 시장에 쏟아져 나왔음을 의미합니다.
경제학자들은 흔히 금융 위기 이후의 회복세를 '나이키 스우시(swoosh)' 모양, 즉 급격한 하락 뒤 완만한 상승세로 이어지는 흐름에 비유하곤 합니다. 반면 버너(Berner)는 오스틴 지역의 추세를 이와 반대인 '역(逆) 스우시' 형태, 다시 말해 가격이 급격한 변동을 겪은 후 장기간 하락세를 보이는 흐름으로 묘사합니다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면, 지난 7월 오스틴 지역의 일반적인 매도 호가는 전년 동기 대비 12% 가까이 하락했습니다. 한편, 팬데믹 이전보다 선택지가 훨씬 다양해진 덕분에 구매자들은 여유를 갖고 꼼꼼하게 매물을 고를 수 있게 되었습니다. 실제로 7월 기준 오스틴 지역의 매물 수는 약 12,700건으로, 2019년 같은 시기의 약 8,000건과 비교해 크게 늘어났습니다.
버너는 제게 "판도가 완전히 바뀌었습니다"라고 말합니다.
게리 프로니우스키와 그의 아내는 집주인이 월세를 300달러 인상하자 2022년 초 오스틴에서 집을 구하기 시작했습니다. 프로니우스키의 말에 따르면, 그들이 둘러본 대부분의 집은 대대적인 수리가 필요했음에도 가격이 "터무니없이 비싸게" 책정되어 있었습니다. 하지만 그들은 결국 노스 오스틴에 있는 침실 3개짜리 콘도를 공식 매물로 나오기 직전에 운 좋게 매입할 수 있었습니다. 가격이 여전히 비싸게 느껴지긴 했지만, "말도 안 되는 수준은 아니었다"고 그는 말합니다. 그들은 그해 7월에 매매 계약을 마무리했습니다.
그 이후로 프로니우스키는 시장 동향을 계속 지켜봐 왔습니다. 그는 인근 지역의 매매 사례와 자신의 재산세 평가액을 토대로, 자신의 집 가치가 최대 절반까지 하락한 것으로 추산하고 있습니다.
"어떤 경우든 이번 일로 손해를 감수해야 할 것으로 봅니다." 프로니우스키 씨가 내게 말했다. "관건은 우리가 실제로 집을 옮기려 할 때 그 손실 규모가 얼마나 막대할 것인가 하는 점이죠."
다행히 프로니우스키 씨 부부에게는 당장 거주지를 옮길 계획이 없다. 하지만 오스틴 지역의 주택 매수 열풍이 갑작스럽게 막을 내린 지 4년이 지난 지금, 다른 주택 소유주들은 조만간 현실화될 상당한 규모의 손실을 마주하고 있다. 부동산 정보 사이트 '리얼터닷컴(Realtor.com)'의 분석에 따르면, 2022년에 거래된 오스틴 지역 주택 중 무려 79%가 현재 당시 매입가보다 낮은 가치를 보이고 있다.
오스틴에서 오랫동안 활동해 온 부동산 중개인 신시아 마티자(Cynthia Mattiza)는 2022년에 주택을 매입했던 고객을 대신해 매물 하나를 시장에 내놓고 있습니다. 당시에는 "무슨 수를 써서라도 사야 한다"는 분위기 속에서 집을 샀던 반면, 지금은 손해를 감수하고 가격을 책정해야 하는 상황이라 그 괴리감이 상당합니다. 마티자는 "요즘은 그저 매수 제안이 들어오기만 해도 감사할 따름"이라고 말합니다.
또 다른 지역 중개인인 존 먼델(John Mundell)은 최근 교외 지역인 뷰다(Buda)에 있는 주택을 매도하려는 고객을 도와, 몇 년 전 매입가보다 3만 달러 낮은 가격에 집을 처분했습니다. 먼델은 "상황이 정말 난처하게 됐죠."라고 말합니다. "하지만 이사를 가야만 하는 상황이었거든요."
오스틴 부동산 시장의 변화는 불과 몇 년 전만 해도 치열한 입찰 경쟁을 주도했을 매도자들의 셈법을 완전히 바꿔 놓았습니다. 오스틴 지역의 임대료 또한 하락세로 돌아서면서, 잠재적 매수자들은 서둘러 집을 사기보다는 현재 거주지에 머물며 상황이 자신들에게 유리하게 전개되기를 기다리는 쪽을 택하고 있습니다. 부동산 중개인들에 따르면, 요즘 흔히 볼 수 있는 전략 중 하나는 매매와 임대를 동시에 내놓는 것입니다. 이는 집을 직접 임대함으로써 손실을 피할 수 있을지 시장 반응을 살피려는 의도입니다. 과거 치열한 경쟁 속에서 매수자들은 얼룩진 카펫이나 당장 수리가 필요한 부분쯤은 대수롭지 않게 넘기곤 했습니다. 하지만 먼델(Mundell)은 요즘의 경우, 앞마당에 '매매(For Sale)' 표지판을 세우기 전에 매도자가 그러한 보수 작업을 마쳐야 하는 것이 당연한 책임이 되었다고 말합니다. 같은 맥락에서, 먼델은 시장에서 오랫동안 팔리지 않고 방치된 매물을 가진 의뢰인의 경우 아예 일을 맡지 않을 수도 있다고 합니다. 구매 의향이 있는 매수자를 찾는 데 수개월의 노력이 필요할 수 있는데, 그에 따른 수익이 그만한 수고를 상쇄하지 못할 수도 있기 때문입니다. 그가 이런 말을 했을 때 저는 솔직히 놀랐습니다. 중개인들 사이에서 매도자는 통상적으로 수수료 수익을 거의 확실하게 보장해 주는 '더 가치 있는' 고객으로 여겨지기 때문입니다.
"예전에는 어떤 의뢰든 다 맡았었죠." 먼델이 말합니다. "하지만 지금은 좀 더 신중하게 선택하고 있습니다."
오스틴 대도시권 주택 매매 중간가
특히 곤경에 처한 매도자들은 신규 주택 공급이 급증하는 지역에 거주하는 사람들입니다. 맥퍼슨(McPherson) 씨가 바로 그런 경우인데, 그는 계속 확장 중인 주거 단지에 살고 있어 주택 구매자를 유치하기 위해 주택 건설업체들과 치열한 경쟁을 벌여야 하는 상황입니다. 대형 건설사들은 자사 금융 계열사를 통해 주택 구매 희망자들에게 더 낮은 금리의 대출 상품을 제시할 수 있는데, 이는 이른바 '금리 인하 지원(rate buydown)'이라 불리는 방식입니다. 뉴렌(Neuren)은 이러한 금융 혜택에 신축 주택 특유의 다양한 장점까지 더해지면 "기존 주택이 경쟁하기가 매우, 아주 힘들어집니다"라고 설명합니다.
오스틴 대도시권의 단독주택 착공 건수
맥퍼슨은 아내와 함께 피닉스로 다시 이사하게 된 2025년 6월, 자신의 집을 임대해 보았습니다. 월 2,500달러의 임대료로는 주택 담보 대출금과 기타 비용으로 나가는 4,000달러를 감당하기에 턱없이 부족했지만, 그래도 시간을 벌 수는 있었습니다. 하지만 세입자들이 떠난 지금, 그는 신규 주택 건설이 늘어남에 따라 상황이 더욱 악화되었다고 말하는 난관에 직면해 있습니다.
"인생이 제게 값비싼 교훈을 가르쳐 주었죠." 맥퍼슨이 내게 말한다. "부디 이런 실수를 되풀이하지 않았으면 좋겠어요."
주택 공급 확대가 집값을 낮추는 최선의 방법이라고 믿는 확고한 'YIMBY(주택 건설 찬성론자)'라면, 지난 10년 사이 오스틴이 보여준 사례를 주목할 필요가 있습니다. 지난 몇 년간 주택을 거의 짓지 않아 집값이 폭등했고, 그로 인해 오스틴이 겪는 성장통은 차라리 사소해 보일 정도의 상황에 직면한 샌프란시스코와 비교해 보면 더욱 그렇습니다.
버너(Berner)는 제게 "그것이 아마도 미국 전역이 얻어야 할 교훈일 겁니다."라고 말했습니다. "집값이 너무 비싸다고 생각한다면, 해결책은 주택을 짓는 것뿐입니다."
7월 중순 버너와 이야기를 나눴을 때, 그는 2023년에 매입한 오스틴 중심부 주택에 대한 재산세 관련 판정을 막 받은 참이었습니다. 카운티 당국이 해당 주택의 평가 가치를 12% 낮추기로 합의함에 따라, 그는 올해 세금을 덜 내게 되었다고 말했습니다.
"만약 미래를 내다볼 수 있는 수정 구슬이 있어서, 집을 소유한 3년 동안 집값이 거의 오르지 않을 것이라는 사실을 알았고, 동시에 현재 내는 주택담보대출 상환액의 3분의 2 정도 비용으로 계속 임차 생활을 할 수 있었다는 점을 알았더라면, 아마도 저는 계속 세 들어 살았을 겁니다." 버너 씨가 내게 말했다. "하지만 제게는 그런 수정 구슬이 없었죠."
그럼에도 불구하고 제가 이야기를 나눈 사람들은 오스틴 부동산 시장이 안정화 조짐을 보이고 있다고 지적했습니다. 현지 부동산 중개인인 마티자(Mattiza)는 학군이 좋고 매물이 적은 지역의 경우 여전히 여러 구매 희망자가 경쟁하는 상황이 벌어지곤 하지만, 2022년 당시의 광적인 입찰 경쟁과는 비교할 수 없을 정도라고 말합니다. 그녀는 이를 두고 결국 모든 당사자에게 더 '건전한' 상황이라고 평가합니다. 또한 오스틴 대도시권 전체의 주택 가격은 하락세에 있지만, 가격을 낮춰 내놓는 사례는 1년 전보다 줄어들었는데, 이는 매도자들이 시장 상황을 더 현실적으로 받아들이고 있음을 시사합니다. 지난 6월에는 매매 계약이 체결되었으나 아직 잔금 지급 전인 '계약 대기(pending sales)' 물량이 전년 동기 대비 11% 증가했습니다. 버너(Berner)는 "매도자들이 구매자들의 눈높이에 맞춰 서서히 적응해 나가고 있는 것"이라고 설명합니다.
부동산 데이터 기업 존다(Zonda)의 임원인 휴즈(Hughes)는 장기적으로 오스틴의 주택 가격이 다시 반등할 것으로 전망합니다. 인구 통계 및 고용 현황 등 시장의 '기초 체력(fundamentals)'을 기준으로 한 존다의 전국 시장 순위에서 오스틴은 당당히 1위를 차지했습니다. 이 지역은 밀레니얼 세대 비중이 가장 높으며, 2019년 이후 다른 어떤 시장보다 많은 고소득 근로자를 유입시켰습니다. 주택 건설업체들이 당장 신규 주택 공급을 서두르지는 않을지라도, 2027년 이후를 내다보며 미래 개발을 위한 기반을 조용히 다지고 있습니다. 휴즈는 "시장의 근본적인 여건들이 반등을 뒷받침하고 있다"고 말합니다.
프로니우스키(Froniewski) 역시 시장 반등을 기대하고 있지만, 동시에 2022년에 아내와 함께 내린 결정에 대해서도 후회 없이 받아들이고 있습니다. 그는 제게 "저는 시장의 타이밍을 완벽하게 맞출 수는 없다고 굳게 믿습니다"라고 말합니다. "언제가 정점인지, 또 언제가 바닥인지 결코 알 수 없으니까요."
하지만 언제나 '만약에'라는 가정은 있기 마련입니다.
"만약 오늘 집을 팔아야 한다면," 프론니에프스키는 말합니다. "정말 엉망진창이 될 거예요."
