숨겨진 주택 비용이 주택 소유주들을 짓누르고 있다

미국의 주택 소유주들은 보험료, 주택 소유자 협회(HOA) 회비, 재산세 부담에 허덕이고 있다

집을 사려는 사람들은 보통 몇 가지 숫자에 집중합니다. 가장 중요한 것은 바로 집값입니다. 6자리 또는 7자리 숫자로 된 이 가격은 (싸게 샀다면) 기쁨을, (너무 비싸다면) 불안감을 불러일으킵니다. 계약금으로 필요한 목돈과 대출 금리도 중요한 고려 사항입니다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 앞으로 수십 년 동안 머리 위에 얹혀 있을 월 납입금입니다.

Zillow에서 가격 인하 정보를 찾아보는 것은 거의 전국적인 취미 활동이 되었고, 주택담보대출 금리를 추적하는 것 또한 (다소 괴짜 같긴 하지만) 그에 못지않게 흥미로운 취미가 되었습니다. 이러한 주요 수치들이 대부분의 관심을 독차지하는 동안, 종종 간과되는 주택 소유 관련 비용들, 즉 세금, 보험료, 골치 아픈 주택 소유자 협회비, 그리고 지붕 누수나 주방 리모델링 같은 자잘한 비용들은 그 어느 때보다 더 비싸졌습니다. 몇 년 전 역사적으로 낮은 금리로 주택담보대출을 받았던 사람들까지 포함하여 모든 주택 소유자들은 이른바 "숨겨진 비용"의 급증에 직면하고 있습니다. 보험료는 자재비와 인건비 상승뿐 아니라 캘리포니아 산불과 동부 해안의 허리케인 피해까지 겹쳐 급등했습니다. 재산세 또한 주택 가격 상승과 함께 급등했으며, 점점 더 많은 미국 주택 소유자들이 주택 소유자 협회(HOA)에 가입하여 상당한 금액을 납부하고 있습니다.

"상황이 매우 심각합니다."라고 네이비 페더럴 신용조합(Navy Federal Credit Union)의 수석 경제학자인 헤더 롱은 말합니다. 롱에 따르면, 2020년에는 신용조합에서 주택담보대출 차입자들에게 세금과 보험료 명목으로 매달 평균 약 400달러를 원천징수했습니다. 하지만 요즘은 평균 600달러로 50%나 증가했습니다. 일부 고객은 추가 부담을 감당하기 위해 개인 대출을 문의하기도 합니다.

"사람들은 일반적으로 이렇게 빠른 증가를 예상하지 못합니다."라고 롱은 덧붙였습니다.

재정적으로 탄탄한 기반을 가진 주택 소유자들조차도 어려움을 겪고 있습니다. 부동산 소프트웨어 회사인 ICE Mortgage Technology의 새로운 분석에 따르면, 급격한 보험료 인상으로 큰 타격을 입은 주택 소유자들은 주택담보대출 상환금을 연체할 가능성이 더 높았으며, 이는 신용 등급이 최상위권인 소유자들에게도 해당됩니다.

상황이 매우 심각합니다. 사람들은 일반적으로 그렇게 빠른 가격 인상을 예상하지 못합니다.

헤더 롱, 네이비 페더럴 크레딧 유니온 수석 경제학자

지난 1년간 주택담보대출 금리가 7%에서 6.5% 미만으로 하락하면서 차입자들은 예산을 더 효율적으로 사용할 수 있게 되었고, 기존 주택 소유자들은 더 낮은 월 납입금을 위해 대출을 재융자하는 것이 더 매력적으로 느껴졌습니다. 전국적으로 주택 가격은 보합세를 보이거나 하락했고, 매매 경쟁도 줄어들었습니다. 하지만 한때는 대수롭지 않게 여겨졌던 이러한 비용들의 상승은 주택 구매 여력이 개선되는 상황에서도 주택 소유자와 예비 구매자들의 계획에 차질을 줄 수 있습니다.

현재 주택을 마련하기 위해 아끼고 저축해 온 주택 소유자들은 주택담보대출 외 비용이 이렇게 급격하게 오를 것이라고는 예상하지 못했을 수 있습니다. 기후 변화와 부동산 보험을 연구하는 하버드 주택 연구 센터의 스티브 콜러 연구원은 코로나19 팬데믹 이전에는 대부분의 주택 구매자들이 보험료나 세금과 같은 항목들이 정기적이지만 감당할 수 있는 수준으로 인상될 것으로 예상했다고 말합니다. 최근 보험료 인상률이 인플레이션을 훨씬 웃돌면서, 앞으로 수백만 명의 주택 구매자들이 주택 구매력을 가늠하는 기준이 바뀔 수 있습니다.

콜러는 "2016년에 집을 샀다면, 주택 보험료도 경제 전반의 물가 상승률과 같은 속도로 오를 거라고 생각했을지도 모릅니다."라고 말하며, "하지만 현실은 그렇지 않습니다."라고 덧붙였습니다.

주택 구매력에 대한 논의에서 가장 많이 언급되는 것은 모기지 금리와 주택 가격입니다. 주택 구매자들에게 가장 큰 걸림돌은 계약금을 마련하는 것이고, 모기지 원금(이자 포함) 상환은 일반적으로 주택 소유자의 월 납부액 대부분을 차지합니다. 하지만 공과금, 유지 보수비, 관리비, 재산세, 주택 보험료 등 다른 비용들도 상당한 비중을 차지합니다. 미국 연방준비은행 미니애폴리스 지점은 미국 인구조사국의 미국 주택 조사 최신 데이터를 활용하여, 2023년 일반적인 주택담보대출 보유자가 월 주택 관련 지출의 약 40%를 주택담보대출 외 비용에 사용했으며, 이는 2021년의 약 38.5%에서 증가한 수치라고 밝혔습니다. 해당 기간 동안 주택 담보 대출 관련 비용을 제외한 지출은 물가 상승률을 약 5.5%p 상회하며 증가한 반면, 주택 담보 대출의 원리금 상환 비용은 같은 기간 오히려 0.9% 소폭 감소했습니다. 이는 2021년과 2022년 초에 기록적인 최저 수준을 보였던 주택 담보 대출 금리의 영향인 것으로 보입니다.

이러한 비(非)담보 대출 관련 비용을 과연 진정으로 '숨겨진' 비용이라 부를 수 있는지에 대해서는 활발한 논의가 오가고 있습니다. 사실 대출 기관들은 주택 대출 신청자의 상환 능력을 평가할 때, 매달 납부해야 할 원리금뿐만 아니라 세금, 보험료, 관리비(업계에서는 흔히 이 비용들의 총합을 'PITIA'라고 칭함)까지 모두 납부할 수 있는지를 종합적으로 심사하기 때문입니다. 하지만 30년 고정 금리 대출의 특성 덕분에 변동 없이 일정하게 유지되는 주택 담보 대출의 원리금 상환 부분과는 달리, 그 외의 비용들은 특정 요인들로 인해 급등할 수 있습니다.