집에서 일하는 것(재택근무)이 중서부의 도심을 파괴하고 있습니다
미국의 도시들이 곤경에 처해 있다는 이야기를 들어보셨을 겁니다. '도심의 죽음'에서부터 '도시 소멸 루프'에 이르기까지 미국의 대도시, 특히 중심 업무지구의 어려움은 경제학자, 정치인, 평론가들의 빈번한 우려의 대상이 되어 왔습니다.
대부분의 우려는 샌프란시스코와 시애틀과 같은 해안 도시에 집중되어 있는데, 이들 도시는 원격 근무로 인해 사무직 인력이 줄어들면서 통근자 수가 급격히 줄어들고 있습니다. 하지만 중서부 도시들 역시 근로자, 거주자, 방문객을 도심으로 끌어들이는 데 어려움을 겪는 등 나름의 위기에 직면해 있습니다. 팬데믹 이전 10년 동안 많은 연안 대도시들이 '황금기'를 경험한 반면, 미국 내륙의 도시들은 코로나19가 발생하기 훨씬 이전부터 어려움을 겪어왔습니다.
경제학자들과 도시 계획가들은 많은 중서부 도시들이 침체에서 벗어나기 위해서는 도심의 편의시설을 개선하고 삶의 질을 높이는 데 진지하게 나서야 한다고 말합니다. 지도자들은 사람들이 강제로 출근해야 하는 곳이 아닌, 사람들이 실제로 방문하고 싶어 하는 목적지로 중심 도시를 만들어야 합니다.
인디애나주 볼 주립대학교의 경제학 및 비즈니스 연구 교수인 마이클 힉스는 인사이더와의 인터뷰에서 "이 도시들의 도심에는 새로운 거주자들에게 매력적으로 다가갈 만한 특별한 것이 없다는 것이 문제라고 생각합니다."라고 말했습니다. "이 도시들은 사람들을 끌어들일 수 있는 기본적인 편의시설을 갖추지 못했습니다."
중서부 도시들이 얼마나 많은 문제에 직면해 있는지 가늠할 수 있는 좋은 방법은 시내에 실제로 얼마나 많은 사람들이 모여드는지 살펴보는 것입니다. 하지만 도시 광장 한가운데 서서 사람들을 세는 것은 다소 어려울 수 있으므로 토론토 대학교의 연구원들은 지난 몇 년 동안 익명으로 처리된 휴대폰 데이터를 분석하여 매일 중심 비즈니스 지구에 실제로 존재하는 사람들의 수를 추적해 왔습니다. 세분화된 개인 단위의 데이터는 사무실 공실률이나 대중교통 이용률과 같은 다른 측정치보다 팬데믹 전후의 도심 활력에 대한 더 완전한 그림을 제공합니다. 이 연구가 도심에 대해 내린 결론은 암울합니다. 2022년 12월부터 2023년 3월까지의 기간을 측정한 추적기의 가장 최근 데이터에서 하위 10개 도시 중 5개 도시가 중서부에 위치해 있습니다: 세인트루이스, 인디애나폴리스, 미니애폴리스, 클리블랜드, 미주리주 캔자스시티입니다. 연구에서 추적한 13개 중서부 도시 중 9개 도시가 순위 하위 절반에 속했습니다.
직장인부터 빈 부동산 공간에 이르기까지 중심 비즈니스 지구의 건강 상태를 나타내는 다른 지표도 많은 도시에서 비슷하게 극명하게 드러납니다. 미니애폴리스 시장인 제이콥 프레이는 최근 미니애폴리스의 도심 근무 인력이 팬데믹 이전의 75% 정도에 그칠 것으로 예상한다고 밝혔으며, 최근 연구에 따르면 미니애폴리스 내 2120만 제곱피트의 사무실 공간이 비어 있는 것으로 나타났습니다. 4월에는 인디애나주에서 가장 높은 건물인 인디애나폴리스 세일즈포스 타워에 있는 사무실 공간의 4분의 1을 포기하겠다고 발표했습니다. 중서부 지역 전체도 최근 몇 년 동안 새로운 거주자를 유치하고 기존 거주자를 유지하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 2020년 4월부터 2022년 7월까지 이 지역에서는 40만 명 이상의 주민이 순감했습니다. 도심이 이른바 "도시 소멸 루프"에 빠지면 상황은 더욱 악화될 수 있습니다. 상업용 재산세는 많은 도시 예산의 큰 부분을 차지하므로 사무실 공실이 증가함에 따라 수입이 감소하면 지도자들은 도시 서비스를 축소하거나 주요 프로그램을 삭감해야 할 수 있습니다. 결국 서비스와 삶의 질이 떨어지면 주민들은 도시를 떠나게 되고, 이는 자생적인 도시 이탈로 이어집니다. 심각한 변화 없이는 미국 한가운데에 있는 이 중견 도시들이 조용히 사라질 수 있습니다.
토론토 대학교 도시대학의 학장이자 도심 복구 연구의 저자인 카렌 채플은 인사이더에 "벽에 붙은 글은 좋지 않습니다."라고 말했습니다.
of winter 2022-2023 downtown visits to 2019 visits
- '중서부의 붕괴'
중서부가 현재의 곤경에 처하게 된 원죄는 70년 전의 어리석은 선택에서 찾을 수 있습니다. 20세기 초, 중서부 도시는 제조업 일자리와 교육을 원하는 근로자와 가족을 끌어들이며 호황을 누렸습니다. 다운타운은 쇼핑, 주거, 업무를 위해 북적이는 곳이었죠.
하지만 1950년대에 모든 것이 바뀌었습니다. 많은 중서부 도시들이 단일 산업 또는 단일 기업에 의존하여 경제를 지탱했습니다. 클리블랜드는 철강 산업이, 디트로이트는 자동차가, 애크런은 타이어 제조업체가 중심이었습니다. 따라서 기업이 도시를 떠나지 않도록 하기 위해 지도자들은 주민들의 삶을 더 어렵게 만드는 한이 있더라도 기업 유치에 전념하기 시작했습니다.
힉스는 "20세기 후반 대부분의 중서부 도시들은 기업을 수용하기 위해 몸을 뒤로 젖히는 데 집중했습니다."라고 말합니다. "그들은 공장에서 고객에게 제품을 더 빨리 배송하기 위해 동네를 불도저로 밀어버렸고, 모든 종류의 고속도로에 대한 저명한 도메인을 만들었습니다. 그리고 3,000년 동안 사람들이 도시에 대해 좋아했던 기본 사항, 즉 사람들을 만날 수 있고, 걸어서 식사를 할 수 있으며, 안전하다는 기본 사항을 무시했습니다."
애크런 대학교의 경제학 교수인 아만다 와인스타인은 이러한 도시 변화로 인해 중서부 도심이 "고층 빌딩과 고속도로만 남은" 곳으로 변했다고 말합니다. "도시는 단지 일자리를 위한 곳일 뿐이고, 그게 전부라고 생각했습니다."
수년간의 무시 끝에 노동자들의 지역 사회 유대는 약해지기 시작했고, 그들은 더 푸른 목초지를 찾기 시작했습니다. 와인스타인은 많은 러스트 벨트 주민들이 경제성과 높은 삶의 질을 약속하는 선벨트로 떠났다고 말했습니다. 따뜻한 지역에 매력을 느끼지 못했던 도심 거주자들도 결국 도시를 벗어나 녹음이 우거진 교외로 이주했습니다.
힉스는 "중서부의 붕괴는 '일자리가 사라지자마자 이 거지 같은 도시를 떠났다'는 이야기와 같습니다."라고 말합니다.
브루킹스 연구소에서 도심과 도시 부동산을 연구하는 트레이시 해든 로는 이러한 오랜 이주의 역사를 고려할 때 팬데믹 이전에 어려움을 겪었던 중서부 도심이 지금 더 힘든 시간을 보내고 있는 것은 놀라운 일이 아니라고 말했습니다.
"팬데믹은 진정한 패러다임의 변화를 가져온 엄청난 혼란이지만, 팬데믹이 가져온 변화의 대부분은 기존 트렌드를 크게 가속화하는 것일 뿐입니다."라고 그녀는 말합니다.
**<'비즈니스 문제가 아닌 사람의 문제' >**
전문가들은 중서부 도시들이 이러한 하락세를 반전시킬 수 있는 희망이 있다면 지도자들이 비즈니스보다 사람을 우선시해야 한다고 말합니다. 다양한 사람들이 도심에 거주하거나 자주 찾는다면 다양한 고용주를 유치하고 팬데믹이나 산업 붕괴와 같은 시스템에 대한 충격을 극복할 수 있는 기반을 구축할 수 있습니다.
와인스타인은 "우리가 점점 더 많이 목격하고 있는 것은 일자리가 사람과 사람들이 원하는 곳을 따라가고 있다는 것입니다."라고 말합니다. "우리는 비즈니스에 필요한 인재를 확보하기 위해 경쟁해야 합니다."
힉스는 새로운 주민들을 끌어들이기 위해서는 적절한 주택과 서비스라는 두 가지 큰 과제를 해결해야 한다고 말했습니다. 도심은 사람들을 끌어들이는 환경을 조성해야 하며, 이는 결국 고용주를 끌어들이고 경제를 활성화할 것입니다. 힉스와 와인스타인은 브루킹스 연구소의 보고서에서 중서부가 느슨한 규제와 기업에 대한 세금 인센티브를 수용해 온 역사 때문에 사람들이 도심에 거주하도록 유인하는 서비스 제공에 타격을 입었다고 지적했습니다.
힉스는 "도시를 위한 상업적 해결책은 없다고 생각합니다."라고 말합니다. "이것은 비즈니스 문제가 아니라 사람들의 문제입니다."
삶의 질은 커뮤니티에서 이용할 수 있는 서비스와 편의시설에 따라 크게 좌우됩니다. 여기에는 학교, 안전한 공공장소, 도서관, 놀이터, 교통편과 비교적 짧은 통근 시간, 레스토랑과 소매점 등이 포함됩니다. 중서부 도시들은 이러한 편의시설에 대한 투자를 거의 하지 않아 도심에는 사무실 공간과 산업단지 외에는 아무것도 없는 곳이 많습니다. 근로자뿐만 아니라 새로운 주민과 방문객을 유치하려면 이러한 명소가 필요합니다.
"직장인의 도심 유입은 줄고 대학생의 도심 유입이 늘어난다면 말 그대로 도심에 대학을 유치하는 것은 어떨까요?"라고 하든 로는 말합니다. 하든 로가 말했습니다. "이는 도시들이 점점 더 많이 고려하고 있는 사항입니다." 그녀는 피닉스를 예로 들었습니다. 지난 수십 년 동안 피닉스는 애리조나 주립대학교의 새로운 도심 캠퍼스를 포함하여 도심을 활성화하는 데 많은 투자를 해왔습니다.
비즈니스 문제가 아닌 사람의 문제
중서부 도시들은 산이나 호수 등 재개발에 적합한 자연환경을 갖추고 있음에도 불구하고 이러한 이점을 활용하지 못했습니다. 와인스타인은 클리블랜드 시내를 예로 들며, 클리블랜드는 이리 호수를 따라 펼쳐진 자연 수변을 "잊혀지게" 방치했다고 말합니다. 워터프론트는 그 잠재력에도 불구하고 걸어서 갈 수 없고 레스토랑이나 볼거리도 거의 없습니다. 그리고 산업을 우선시해온 이 도시의 오랜 역사를 고려할 때 주민들은 호수의 수질에 대해 우려하고 있습니다.
"호수가 내려다보이는 레스토랑의 수는 한 손으로 셀 수 있을 정도입니다."라고 그녀는 말했습니다.
이 지역을 새롭게 단장하기 위해 시 당국은 현재 시 소유의 450에이커 규모의 지역 공항인 버크 레이크프론트 공항을 폐쇄하는 방안을 검토하고 있습니다. 이 공항은 주로 민간 비즈니스 및 의료용 항공편을 운항하며 최근 교통량이 급감하고 있습니다. 와인스타인은 공항을 폐쇄하고 해안가를 주택과 상업 공간이 혼합된 편의시설이 풍부한 지역으로 재개발하면 클리블랜드에 "큰 판도를 바꿀 수 있을 것"이라고 말했습니다.
주택은 번성하는 도심의 중요한 요소이기도 합니다. 도시는 관광객과 근로자뿐만 아니라 주민들을 유치해야 합니다. 개발자가 들어와 주택을 지을 수 있도록 도심 지역의 구역을 재조정해야 할 수도 있습니다. 그리고 도심으로 근로자를 유치하는 데 어려움을 겪고 있는 도시는 주택 시장이 활황일 때 거주자를 유치하는 것이 더 쉬울 수 있습니다. 일부 중서부 도시에서는 이미 고가의 사무실 공간을 주거용 부동산으로 전환하는 데 인센티브를 제공하기 시작했습니다.
이 두 가지 요소, 즉 고품질 서비스와 더 많은 주택 재고를 함께 제공하면 '둠 루프'를 역전시키고 대신 긍정적인 피드백 루프를 만들 수 있습니다. 힉스는 "종종 주택 재고를 개선하는 가장 좋은 방법은 깨끗한 공원과 양질의 공공 안전 및 서비스를 확보하는 데 집중하는 것입니다."라고 말합니다.
중서부 도심은 과거의 9시부터 5시까지 근무하는 오피스 지구에서 벗어나 다양한 다중 용도, 고품격 편의시설 모델을 수용해야 합니다.
채플은 "장기적으로 볼 때, 우리가 회복한 지역으로부터 배우고 있는 것은 연중무휴 24시간 다양한 도심을 확보해야 한다는 것"이라며 "도심 오피스 지구가 20세기 초의 유물이라는 생각을 버려야 한다"고 말했습니다. "우리는 지금 다른 세상에 살고 있습니다."
- If Midwestern cities like Kansas City want to build for the future, then leaders will have to focus on attracting residents — not businesses.
- **<미래를 위한 비전>**
- 중서부 지역이 암울하기만 한 것은 아닙니다. 도심이 어려움을 겪는 동안 중서부 도시를 둘러싼 많은 교외 지역은 오랫동안 번성해 왔습니다. 와인스타인과 힉스는 녹지 공간과 탄탄한 학교 시스템을 갖춘 안전하고 걷기 좋은 동네를 만드는 등 거주 가능성에 초점을 맞췄기 때문이라고 말합니다.
- 와인스타인은 "교외 지역은 이미 성공했습니다."라고 말합니다. "사람들이 '아, 교외는 가족을 위한 곳이라서 잘 사는 거야'라고 경멸적으로 말하는 것을 들었습니다. 저는 이렇게 말합니다. 가족을 위한, 주민을 위한 완벽한 경제 개발 전략을 찾은 겁니다."
- 팬데믹은 이러한 교외로의 이동을 더욱 악화시켰습니다. 힉스는 인디애나폴리스나 시카고 시내에서 이사를 온 전형적인 가구는 자녀가 없는 26세 부부라고 말했습니다.
- "그들은 개를 키우고 싶고, 가족을 꾸리고 싶고, 그래서 '모기지 금리가 정말 낮다'고 말했죠. 그냥 이 아파트에서 나가자'라고 말했죠."라고 그는 말했습니다.
- 중서부 도시가 도심을 살리려면 도심이 교외의 피를 빨아들인 교외 도시처럼 변해야 할지도 모릅니다. 이 방정식을 알아낸 한 곳이 바로 콜럼버스시입니다. 오하이오주에서는 주민이 감소하고 있지만 콜럼버스는 지난 20년 동안 성장해 왔으며 팬데믹이 한창일 때 대도시 지역에는 오히려 주민이 늘어났습니다. 토론토 대학교의 연구에 따르면 다른 많은 중서부 도시와 달리 2019년보다 더 많은 사람들이 콜럼버스 시내를 방문하고 있는 것으로 나타났습니다.
- 콜럼버스가 성공할 수 있었던 이유는 바로 콜럼버스가 제공하는 삶의 질에 있습니다. 콜럼버스 시 정부는 탄탄한 학교 시스템부터 레스토랑과 바가 많고 야외 음주 구역이 있는 걷기 좋은 시내에 이르기까지 편의시설에 많은 투자를 했습니다. 주택 가격이 비교적 저렴하고 통근 시간이 짧으며 콜럼버스의 공립학교는 탄탄합니다. 또한 오하이오 주립대학교의 대표 캠퍼스를 비롯한 수십 개의 학교가 있어 학생들로 가득한 도시입니다. 콜럼버스는 현재에 안주하지 않습니다. 지난 가을, 콜럼버스는 새로운 주민과 관광객을 유치하기 위해 대중교통에 투자하고, 주차장을 없애고, 자전거 및 보행자 인프라를 구축하는 등 시내를 위한 전략적 계획을 발표했습니다.
- 대학 교육을 받은 근로자가 집중되어 있어 다양한 고임금 일자리를 유치하고 기술 기업과 스타트업의 허브로 자리 잡았습니다. 칩 제조 대기업 인텔은 작년에 콜럼버스 시내에서 20분 거리에 최소 2개의 반도체 공장이 들어설 대규모 단지를 착공했습니다. 인텔의 경영진은 1,000억 달러 규모의 투자를 위해 오하이오 수도를 선택한 주요 이유로 콜럼버스의 풍부하고 다양한 인재 풀을 꼽았습니다.
- 인텔의 수석 부사장 키반 에스파르자니는 지난해 테크크런치와의 인터뷰에서 "오하이오는 학교 주변에 있고 중서부와 매우 밀접한 관련이 있는 인구가 많습니다."라고 말했습니다. "그들은 그곳에 있고 싶어 하고 문제를 해결하고 싶어 합니다."
- 힉스는 "기업들은 대학 교육을 받은 사람들이 이 지역으로 이동하고 있다고 말하고 있다"며, 이러한 기업들이 콜럼버스와 같은 곳으로 인력을 쫓기 시작했다고 말했습니다. "그들은 사람들이 그곳에 있기 때문에 그곳으로 갔고, 이것이 경제 발전에 큰 교훈이 됩니다."
- 콜럼버스의 경험은 이 지역이 나아갈 길을 보여줍니다: 사람들이 오면 나머지는 따라올 것입니다.
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