최근에 집을 장만했다면, 역사상 최악의 호구가 된 셈입니다.

 최근에 집을 구매했다면, 역사상 최악의 부동산 타이밍을 잡은 셈입니다.

아론 솔로몬과 그의 아내는 전국적인 주택 매수 열풍이 절정에 달했던 2022년, 생애 첫 주택 구매를 잠시 고려했었습니다. 하지만 그들은 집값을 보고는 실소를 금치 못했습니다. 평범한 수준의 집조차도 터무니없이 비싸다고 느껴졌기 때문입니다. 그들은 때를 기다리기로 하고, 브루클린에 있던 4층짜리 계단식 아파트에서 뉴욕 시 외곽으로 약 45분 거리에 위치한 뉴저지주 매디슨의 더 넓은 임대 주택으로 이사했습니다.

영업직에 종사하는 37세의 솔로몬은 당시를 회상하며 이렇게 말합니다. "우리는 '와, 이거 정말 미쳤다. 언젠가는 집값이 떨어지겠지'라고 생각했죠." "하지만 떨어지지 않았습니다."

2024년 여름, 부부가 마지못해 다시 주택 탐색에 나섰을 때도 시장 상황은 여전히 ​​그들에게 호의적이지 않았습니다. 주택 담보 대출 금리 인상으로 많은 잠재 구매자가 관망세로 돌아섰음에도 불구하고, 매물이 부족했던 탓에 그 지역의 집값은 여전히 ​​견고하게 유지되고 있었습니다. 솔로몬과 그의 아내는 냉혹한 현실을 깨닫게 되었습니다. 그는 당시의 심정을 이렇게 전합니다. "아무래도 예산을 다시 짜야겠구나 싶었죠." 기꺼이 지불할 수 있는 최대 금액을 상세히 정리한 스프레드시트를 무기로 삼아, 부부는 1년 넘게 매물을 샅샅이 훑어본 끝에 마침내 운명의 집을 발견했습니다. 뉴저지주 모리스타운에 위치한 침실 4개짜리 목가적인 주택으로, 뒷마당이 인근 숲과 바로 맞닿아 있는 아름다운 집이었습니다.

그들의 '평생 보금자리'를 얻는 데는 막대한 비용이 들었습니다. 주택 점검 후 호가를 일부 낮추는 데 성공했음에도 불구하고, 1월 잔금 납부 시점에 확정된 매매가는 여전히 100만 달러에 달했습니다. 솔로몬과 그의 아내는 재정적으로 무리하지 않으려 각별히 신경 썼지만, 그럼에도 불구하고 현재 그들이 부담하는 월 주거비는 6,000달러로, 예전 집의 월세(4,000달러)보다 훨씬 늘어났습니다. 솔로몬은 집값 그 자체만 놓고 보더라도, 코로나19 팬데믹 이전 시절이었다면 상상조차 할 수 없는 금액이었을 것이라고 말합니다.

솔로몬은 제게 이렇게 털어놓습니다. "지금도 가끔 '세상에, 우리가 어떻게 100만 달러짜리 집을 샀지?'라며 얼떨떨해하곤 합니다."

이처럼 현실을 믿기 힘들어하는 것은 비단 Solomon 씨뿐만이 아닙니다. 초당파적 싱크탱크인 '경제 혁신 그룹(Economic Innovation Group)'이 최근 인구 조사 데이터를 분석한 결과에 따르면, 최근 주택을 구매한 신규 주택 소유자들은 수년 전 집을 장만한 이들에 비해 소득에서 주거비가 차지하는 비중이 훨씬 더 높은 것으로 나타났습니다. 2024년(가장 최근 데이터 기준)에 주택 구입자들은 주택 관련 비용이 예산의 26%를 차지한 반면, 장기 주택 소유자들은 20%에 그쳤습니다. 6%포인트 차이는 적어도 데이터가 존재하는 가장 이른 해인 1990년 이후 가장 큰 차이입니다. 이 차이가 그리 크지 않게 느껴질 수도 있지만, 가구 소득 중간값의 6%가 연간 5,000달러 이상, 즉 일반 가구의 연간 식비 지출의 절반 이상에 해당한다는 점을 생각해 보세요.

주거 정책을 전문으로 하는 EIG의 연구 분석가 제스 레밍턴(Jess Remington)은 "이 6%포인트의 격차는 실질적으로 따져보았을 때, 여러분의 돈 중 상당한 부분을 차지하는 셈입니다"라고 말합니다.

부업

재정적 자유는 정규직 근무가 끝나는 시점부터 시작됩니다.

레밍턴이 명명한 이 '신규 주택 소유자 페널티(new homeowner penalty)'는 지난 몇 년 사이 주택 구매자들을 둘러싼 환경이 얼마나 크게 변했는지를 보여주는 최신 증거입니다. 치솟는 집값, 급등한 대출 금리, 그리고 보험료나 세금처럼 비용 부담이 크지만 간과하기 쉬운 지출 항목들의 급증이 복합적으로 작용하여, 넉넉한 저축액을 보유하고 가족의 도움까지 받는 구매자들에게조차 주택 소유를 버거운 일로 만들고 있습니다.

"저는 여전히 '세상에, 우리가 어떻게 100만 달러짜리 집을 샀지?'라며 얼떨떨해하고 있어요."

— 애런 솔로몬(Aaron Solomon), 뉴저지 주택 구매자

경제학자들과 부동산 중개인들은 지난 몇 년간 신규 주택 소유자들의 상황이 개선되었다는 징후가 전혀 보이지 않는다고 제게 말합니다. 주택 담보 대출 금리가 눈에 띄게 하락하지 않아 월 상환액 부담이 줄어들 것이라는 희망을 꺾어버렸기 때문입니다. 고령화되는 인구 구조와 전국 대부분 지역에서 여전히 역대 최고 수준이거나 그에 근접한 집값을 고려할 때, 오늘날의 주택 구매자들은 선배 세대들이 누렸던 것과 같은 주택 자산 증식의 혜택을 누리기까지 훨씬 더 험난하고 긴 여정을 거쳐야 할지도 모릅니다. 어쩌면 그러한 혜택을 영영 보지 못할 수도 있습니다. 한편, 이 '신규 주택 소유자 페널티'가 안겨주는 재정적 타격은 그들이 새 보금자리에 정착한 후에도 오랫동안 지속될 수 있습니다.

레밍턴은 "상황을 만회할 수 있는 다른 선택지나 방법들이 분명히 있습니다"라고 말합니다. "하지만 당장 단기적인 관점에서 현재의 흐름을 보자면, 신규 주택 소유자들은 그저 불리한 위치에 놓여 있다고밖에 말할 수 없습니다. 당분간은 꽤나 힘든 시기를 보낼 수밖에 없을 겁니다."

신규 주택 소유자들은 거의 언제나 다른 주택 소유자 집단에 비해 소득에서 주거비가 차지하는 비중이 더 높았습니다. 이들은 대개 주택 소유 경력이 오래된 기존 소유주들보다 연령이 낮고 소득 수준도 낮으며, 주택 가치 상승의 영향으로 주택 담보 대출 상환 부담은 오히려 더 큰 경우가 많습니다. 신규 주택 소유주와 기존 주택 소유주 간의 주거 비용 격차는 지난 30여 년간 대체로 2~4퍼센트포인트 수준을 유지해 왔습니다. 단 한 차례의 짧은 예외가 있었는데, 바로 대침체(Great Recession) 직후였습니다. 당시 주택 구매자들은 급락한 가격에 주택을 대거 매입했고, 그 결과 소득에서 주거 비용이 차지하는 비중이 기존 소유주들보다 오히려 약간 더 낮아지기도 했습니다. 그러나 2017년에 이르러서는 이러한 격차가 다시 예년 수준으로 회복되었습니다.