7% 모기지 금리가 마침내 집값을 떨어뜨릴 수 있을까?

 

<주요 내용>

30년 만기 모기지의 평균 이자율이 21년 만에 최고치로 상승하면서 주택 구매자들의 부담이 가중되고 있습니다.

주택 가격이 높은 모기지 금리에도 불구하고 탄력적으로 유지되는 이유는 매물 수가 적기 때문에 구매자가 너무 많은 주택을 둘러보지 않기 때문입니다.

경제학자들은 최근의 금리 상승이 주택 가격을 다시 하락시키는 한계점이 될 수 있다고 말했습니다.

모기지 금리가 21년 만에 최고치로 치솟으면서 주택 시장에 더 많은 압박을 가하고 있으며, 최근의 주택 가격 반등세를 역전시킬 수 있습니다.

프레디 맥에 따르면 30년 고정 모기지의 평균 이자율은 목요일에 7.09%로 상승하여 2002년 이후 최고치를 기록했습니다. 이는 이미 주택 구입에 어려움을 겪고 있는 주택 구매자들에게 더 큰 부담을 줄 수 있으며 가격 하락 압력을 가할 수 있습니다.

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BMO Capital Markets의 수석 이코노미스트 더글러스 포터는 논평에서 "최근의 금리 상승은 주택 시장에 깊은 냉기를 불어넣을 것"이라고 말했습니다.

올 여름 주택 가격은 이례적으로 적은 수의 매물을 놓고 구매자들이 경쟁하면서 사상 최고치를 기록했습니다. 주택 가격은 2022년 하반기에 하락했지만 올해 들어 완만한 가격 상승으로 다시 상승세로 돌아섰습니다. 수십 년 만에 최고치를 기록한 모기지 금리는 이러한 균형을 뒤흔들 수 있습니다.

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무디스 애널리틱스의 이코노미스트인 매튜 월시는 목요일 분석에서 주택 시장이 가격 하락 조정에 취약할 수 있다고 말했습니다. 그는 높은 모기지 금리를 감안할 때 최근의 가격 반등은 "약간 놀랍다"고 말하며 곧 다시 하락하기 시작할 것으로 예상했습니다.

"공급 부족으로 가격이 상승했지만 주택 조정이 끝났다고 축하하기에는 시기상조입니다."라고 그는 썼습니다. "수요와 공급이 새로운 균형으로 조정되면서 일시적인 가격 변동이 나타나는 것이 일반적입니다. 또한, 연간 주택 가격 상승률이 크게 완화되었음에도 불구하고 전국 주택 시장은 여전히 매우 불균형하고 감당할 수 없는 수준입니다."

월시의 분석에 따르면 2분기 전국 주택 가격은 평균 16% 고가였습니다. 즉, 일반적인 임금과 급여가 뒷받침해야 하는 수준보다 가격이 높았습니다.

시장이 교착 상태에 빠진 이유

2022년 중반 이후 높은 모기지 금리로 인해 지금까지 구매자와 판매자 모두 주택 시장에 발을 들여놓지 못했습니다.

많은 구매자들, 특히 첫 주택을 구입하려는 사람들에게 문제는 경제성입니다. 모기지 데이터 회사인 HSH에 따르면 5월 현재 새로 구입한 주택에 대한 모기지의 일반적인 월 페이먼트는 20% 계약금과 30년 고정금리 모기지를 가정할 때 팬데믹이 닥치기 전의 1,426.21달러에서 2,268달러로 증가했습니다. 이는 구매자가 5월 현재 주택을 구입하기 위해서는 팬데믹 이전 61,123달러에 비해 97,204달러의 연봉이 필요하다는 것을 의미합니다.

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팬데믹 이전에는 일반 가정에서 주택을 구입하기에 충분한 소득이 있었지만, 이제는 더 이상 그렇지 않습니다. 인구조사국의 가장 최근 데이터에 따르면 2021년 중간 가구의 소득은 70,784달러로 주택 구입에 필요한 금액에 훨씬 못 미칩니다. 반면, HSH의 계산에 따르면 2019년 중간 가구 소득은 68,703달러로 일반 주택의 월 모기지 페이먼트를 지불하기에 충분했습니다.

구매자들은 주택 가격 상승과 모기지 이자율 상승이라는 이중고에 직면해 있으며, 이 두 가지 요인 모두 주택 구매력 하락에 기여했습니다. S&P 코어로직 케이스-쉴러 주택 가격 지수에 따르면 5월 현재 주택 가격은 팬데믹이 시작될 때보다 43% 더 높았습니다. 이번 주 30년 고정금리 모기지의 평균 금리는 7.09%로 팬데믹 이전 구매자가 받았던 3.45%의 두 배 이상이며, 프레디 맥의 데이터에 따르면 2021년 사상 최저치인 2.65%를 훨씬 상회합니다.

모기지 이자율의 급등으로 인해 일반적인 월 페이먼트에 수백 달러가 추가되었습니다. 전미 부동산 중개인 협회의 데이터에 따르면 6월 현재 중간 가격인 41만 1,200달러의 주택을 구입하려면 모기지 금리 상승으로 인해 2020년 2월에 같은 가격의 주택을 구입했을 때보다 월 738달러를 더 지불해야 하는 것으로 나타났습니다.

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모기지가 있는 대부분의 주택 소유자는 낮은 고정 금리를 포기하기를 꺼리기 때문에 높은 모기지 금리는 판매자에게도 영향을 미쳤습니다. 매물 수가 줄어든다는 것은 더 많은 구매자가 대기하고 있음에도 불구하고 여전히 시장에 나와 있는 매물에 대한 경쟁이 치열하다는 것을 의미합니다. 

모기지 금리는 2022년 3월 이후 연방준비제도의 인플레이션 방지 금리 인상 캠페인의 결과로 상승했습니다. 중앙은행이 기준금리를 2001년 이후 최고치로 인상하면서 모기지 및 기타 대출 금리에 상승 압력을 가하고 있습니다. 연준의 경기 냉각 노력에도 불구하고 경제가 여전히 뜨겁다는 데이터가 잇따라 발표되면서 금리가 더 오래 오를 수 있다는 트레이더들의 우려가 커지자 금리는 이번 주에 다시 급등했습니다.