1월 말, Bill Law는 샌프란시스코 부동산 시장에 뭔가 변화가 생겼다는 것을 깨달았습니다. 오랫동안 IT 업계에 종사해 온 그는 아내와 함께 Sunset 지구에 있는 130만 달러짜리 주택에 매수 제안서를 제출했습니다. 선셋 지구는 좋은 학군과 바다, 골든 게이트 공원 접근성이 뛰어난 서쪽 지역의 인기 있는 동네입니다. 치열한 경쟁 속에서 눈에 띄기 위해 부부는 호가보다 30만 달러를 더 제시했습니다. 하지만 결과는 참담했습니다. 최종 낙찰가는 186만 달러로, 부부의 제안을 훨씬 뛰어넘었습니다.
"부동산 시장의 답답함을 절실히 느낍니다." 로는 제게 말했습니다. "1월 이후로 마치 로켓처럼 급등했죠."
50만 달러라는 금액 차이가 경쟁 입찰에서 놀라운 수치처럼 들릴 수도 있지만, 지난 6개월간 샌프란시스코의 부동산 시장 동향을 조금이라도 지켜봤다면 이야기가 달라집니다. 인공지능(AI) 산업은 활황이지만 만성적인 주택 부족에 시달리는 이 도시에서, 일부 주택은 호가보다 수백만 달러씩 높은 가격에 거래되고 있습니다. 한때 저평가되었던 Outer Sunset 이나 Outer Parkside 같은 동네들은 이제 안개 자욱한 배경 속에서 그야말로 광란의 가격 경쟁을 펼치고 있습니다. 지난 한 해 동안 샌프란시스코만큼 주택 가격이 빠르게 상승한 대도시는 없었으며, 이로써 샌프란시스코는 미국에서 가장 비싼 주택 시장이라는 타이틀을 되찾았습니다.
샌프란시스코는 수많은 호황과 불황을 겪어왔지만, 오랜 샌프란시스코 주민들은 이번 호황이 이전과는 다르다고 말합니다. 최근의 영향일까요? 그럴지도 모릅니다. 하지만 현재 인공지능(AI) 열풍에 힘입은 부동산 시장 호황은 극단적인 부의 집중과 새로운 부의 창출 속도 면에서 주목할 만합니다. 오픈AI, 스페이스X, 앤스로픽 등 여러 기업의 기업공개(IPO)가 임박하면서, 하룻밤 사이에 백만장자와 억만장자가 되는 사람들이 앞으로 몇 달 동안 더 큰 충격을 안겨줄 것으로 예상됩니다.
샌프란시스코 부동산 시장이 전국적인 헤드라인을 장식했던 마지막 시기와는 완전히 다른 양상입니다. 2022년과 2023년 주택 시장 침체가 극에 달했을 때, 샌프란시스코 만 지역의 주택 가격은 악순환에 빠졌습니다. 이동성이 높아진 사무직 종사자들이 오스틴이나 덴버처럼 더 저렴한 도시의 재택근무지로 몰려들었기 때문입니다. 인구조사국 자료에 따르면 샌프란시스코의 인구는 6만 명 이상 감소했습니다.
샌프란시스코의 부동산 시장 반등을 AI 열풍에 힘입은 일시적 이변, 즉 대다수 미국인의 현실과는 동떨어진 특수한 사례로 치부해 버리기란 참으로 유혹적인 일입니다. 물론 샌프란시스코가 여러 면에서 독보적인 입지를 차지하고 있는 것은 사실이지만, 그곳의 주택 매수자와 매도인이 겪는 경험은 오늘날 미국 부동산 시장 전반을 형성하고 있는 핵심 동력들을 명쾌하게 응축하여 보여줍니다. 바로 K자형 경제 양극화, 기업들의 사무실 복귀 압박, 주택 건설을 가로막는 각종 난관, 그리고 물론 AI 거품 논란(혹은 거품이 아닐지도 모른다는 가능성)이 그것입니다. 샌프란시스코의 이러한 ‘호황의 순환(boom loop)’은 이제 막 시작 단계에 불과하며, 머지않아 여러분이 사는 도시에서도 그와 유사한 현상이 나타날지도 모릅니다.
최근까지 샌프란시스코 라킨 스트리트 2626번지에 위치한 침실 6개짜리 저택은 샌프란시스코의 침체된 경제 상황을 보여주는 상징과도 같았습니다. 현대적인 지중해풍 건물에 자리 잡은 이 집은 탁 트인 샌프란시스코 만 전망, 1,000병 규모의 와인 저장고, 그리고 러시안 힐 꼭대기라는 최고의 입지를 자랑하며 최고급 주택의 전형을 보여주었습니다. 2020년 1월, 이 집은 무려 2천만 달러에 거래되었습니다. 그러나 불과 몇 년 후인 2023년 말에는 1천만 달러라는 경이로운 가격에 다시 거래되었는데, 이는 50%나 할인된 가격이었습니다. 이처럼 놀라운 가격 폭락은 샌프란시스코 전체의 경기 침체를 여실히 보여주었습니다. 부동산 정보 사이트 질로우(Zillow)에 따르면, 샌프란시스코의 평균 주택 가격은 2022년 최고점에서 2024년 최저점까지 17% 이상 하락했습니다.
하지만 오늘날 이 집은 샌프란시스코의 부활을 상징하는 존재가 되었습니다. 지난 4월 2,400만 달러에 매매되면서 코로나19 이전 가격을 모두 회복하고도 남았습니다. 라킨 스트리트의 사례는 결코 예외적인 경우가 아닙니다. 샌프란시스코 부동산 업계에서 25년 경력을 자랑하는 부동산 중개인 모니카 파울리는 "이런 시장은 본 적이 없다"고 말합니다. 그녀는 지난 9월, 자신이 매물로 내놓았던 애즈베리 하이츠의 방 4개짜리 주택이 호가 400만 달러보다 100만 달러나 높은 가격에 팔리자 시장 변화의 심각성을 실감했습니다. 파울리는 인공지능(AI) 관련 자금이 시장에 더 큰 영향을 미치기 전에 구매자들에게 계약을 서두르라고 경고하기 시작했습니다. "2026년 전에 사야 한다고 말했죠."
AI 열풍이 OpenAI의 CEO 샘 알트만이 거주하는 샌프란시스코의 고급 주거지인 '러시안 힐(Russian Hill)' 같은 동네에서 주택 확보 경쟁을 부추기고 있습니다. (사진: Tayfun Coskun/Anadolu via Getty Images)
AI가 촉발한 이러한 광풍은 지난 6년간 샌프란시스코 주택 시장이 겪어온 험난한 여정에서 가장 최근이자 가장 극적인 반전입니다. 2020년 초 도심 지역은 큰 타격을 입었으나, 일시적으로 하락했던 도시의 주택 가격은 곧 호황기로 반전되었습니다. 주택 구매자들이 사상 최저 수준의 주택 담보 대출 금리를 틈타 재빨리 매수에 나섰고, 재택근무를 위한 사무 공간 확보 경쟁을 벌였기 때문입니다. 사우스 비치(South Beach) 지역 전문 부동산 중개인인 폴 황(Paul Hwang)은 "2021년은 모두에게 기록적인 한 해였다"고 말합니다. 하지만 이후 금리가 급등하고 기술 기업들이 대규모 감원에 나서면서, 더 저렴한 거주지를 찾아 도시를 떠나는 주민들의 행렬은 더욱 거세졌습니다. 2020년부터 2022년 사이 샌프란시스코 대도시권의 인구는 3% 이상 감소했습니다. 샌프란시스코의 주택 가격 또한 이러한 흐름을 따라 하락했습니다. 불과 2025년 봄까지만 해도 시장 상황은 여전히 불안정해 보였습니다. 관세, 높은 대출 금리, 그리고 전반적인 경제적 불안감이 구매 수요 회복에 대한 기대를 꺾어놓았기 때문입니다. 그러나 작년 여름 주택 매매 시즌이 저물어갈 무렵, 기묘한 일이 벌어졌습니다. 샌프란시스코의 주택 가격이 다시 상승하기 시작한 것입니다. 그것도 아주 가파르게 말입니다.
팬데믹과 원격 근무의 확산으로 인해 도시가 기술 인재들에 행사하던 장악력이 다소 느슨해지기는 했지만—Redfin의 수석 이코노미스트인 Daryl Fairweather는 내게 "사람들이 베이 에어리어는 끝났다고들 말했죠"라고 전했다—그러한 이탈 현상은 일시적인 것으로 판명되었다. 이제 이 도시는 명실상부한 AI 혁명의 심장부로 자리 잡았으며, OpenAI나 Anthropic처럼 누구나 알 법한 유명 기업들은 물론이고, "이름조차 들어본 적 없지만 기업 가치는 1,000억 달러에 달하는 수많은 기업"들의 본거지가 되었다고, 샌프란시스코의 오랜 거주자이자 부동산 중개 업체인 Compass International Holdings의 수석 이코노미스트인 Mike Simonsen은 말한다. "제 주변 30대 친구들 중에는 갑자기 억만장자가 된 이들도 있습니다."
이러한 기업들은 수백만 달러의 보너스, 두둑한 주식 보상 패키지, 그리고 호화로운 급여를 약속하며 직원들을 샌프란시스코로 끌어들이고 있습니다. 존 번스 리서치 앤 컨설팅의 이주 데이터 분석에 따르면, 샌프란시스코는 2018년 이후 처음으로 순 국내 유입(다른 지역에서 이주해 온 가구 수보다 샌프란시스코로 이주해 온 가구 수가 더 많은 것)을 기록했습니다. 원격 근무 시대의 인기 도시인 오스틴은 2020년 샌프란시스코 베이 지역 출신 이주민들에게 인기 있는 목적지로 떠올랐습니다. 하지만 지난 한 해 동안 오스틴에서 샌프란시스코로 이주한 가구 수가 그 반대의 경우보다 더 많았습니다.
이러한 새로운 관심은 샌프란시스코가 수십 년 동안 주택 공급 부족 문제에 직면해 있다는 점을 간과하고 있습니다. 샌프란시스코의 경기 침체기에도 인기 있는 단독 주택 재고는 부족했습니다. 컴패스 데이터에 따르면, 2023년 봄 샌프란시스코에는 매물로 나온 단독 주택이 400채도 채 되지 않았습니다. 현재는 약 250채에 불과합니다. 샌프란시스코는 신규 주택 공급을 늘리지 않고 있습니다. 한편, 고액 연봉을 받는 IT 업계 종사자들은 보너스와 점점 가치가 높아지는 주식을 활용해 도심에 자신만의 공간을 마련하고 있습니다. 제 동료 벤 버그먼은 최근 오픈AI와 앤트로픽 주식으로 대금을 지불하는 베이 에어리어의 주택 매물 몇 건을 보도했습니다. 사우스 비치의 부동산 중개인 황 씨는 향후 IPO로 인한 수익이 주택 시장을 더욱 활성화시킬 것으로 예상합니다.
"그들이 오전 9시부터 오후 9시까지 주 6일 열심히 일하면 페라리를 살 자격이 있다고 생각할 겁니다."라고 황 씨는 말했습니다. "그리고 그 페라리는 말 그대로 노에 밸리의 집이나 사우스 비치의 펜트하우스입니다."
새롭게 부를 축적한 IT 업계 종사자들이 노 밸리(Noe Valley) 지역의 주택들과 같이, 똑같은 유형의 집들을 차지하기 위해 치열하게 경쟁하고 있다. (사진: Liz Hafalia/The San Francisco Chronicle, Getty Images 제공)
부동산 정보 업체 레드핀(Redfin)의 데이터에 따르면, 샌프란시스코 대도시권은 이미 미국 내 주요 대도시권 중 가장 높은 집값 상승률을 기록하고 있으며, 전년 대비 가격이 11% 가까이 올랐다. 샌프란시스코 시(市) 경계 내로 한정하면 집값은 1년 전보다 무려 15%나 급등했는데(다른 어떤 주요 도시도 두 자릿수 상승률에 근접한 곳이 없다), 페어웨더(Fairweather) 씨는 이러한 상승세가 주로 시장의 최상위 부문에서 비롯된 것이라고 설명한다. 2022년 이후 '고급 주거지', 즉 주택 중간 가격이 300만 달러를 넘어서는 우편번호(ZIP code) 구역의 집값은 13.4% 상승했다. 고급 주택을 찾는 구매자의 수가 매물 재고량을 압도적으로 초과함에 따라, 수리가 필요한 낡은 집(fixer-uppers)을 두고서조차 경쟁이 매우 치열한 상황이다.
샌프란시스코 전역에서 20년 넘게 활동해 온 부동산 중개인 빅토리아 스튜어트 데이비스(Victoria Stewart Davis)는 "사람들은 기꺼이 많은 수고를 감수하려 합니다"라고 말한다. "그들은 820만 달러를 주고 집을 매입한 뒤, 리모델링 비용으로 다시 800만 달러를 쏟아부을 의향까지 가지고 있습니다."
부동산 중개인들과 경제학자들은 이러한 과열 양상이 아직 시장의 진입 단계(entry-level) 부문으로까지는 본격적으로 확산되지 않았다고 지적한다. 예를 들어, 주택 가격이 50만 달러대인 지역(ZIP code)의 경우 오히려 집값이 4% 하락한 것으로 나타났다.
"AI는 고급 주택 시장과 일반 주택 시장의 격차를 설명하는 데 중요한 역할을 한다고 생각합니다."라고 페어웨더는 제게 말했습니다. 가장 부유한 구매자들은 치열한 입찰 경쟁을 벌일 여력이 있지만, 나머지 사람들은 미국 전역의 많은 잠재적 구매자들이 주저하게 만드는 동일한 요인들에 직면하고 있습니다.
고급 주택 시장의 과열 현상은 종종 의도적인 것입니다. 판매자 측 부동산 중개인들은 "구매자들을 끌어들이기 위해" 시세보다 훨씬 낮은 가격에 집을 내놓는다고 파울리는 말합니다. "그러면 시장이 반응할 겁니다." 최종 매매가가 호가보다 백만 달러 더 높을 수도 있고, 최종 구매자가 호가의 두 배를 지불할 수도 있습니다. 파울리는 최근 795만 달러의 호가보다 거의 두 배인 1,500만 달러에 팔린 카우 할로우 지역의 침실 6개짜리 주택을 예로 들며 "가격 책정 전략이 효과를 발휘한 겁니다."라고 말했습니다.
불과 몇 달 전의 거래 내역, 즉 부동산 중개인들이 특정 지역의 현재 매물 시장 가치를 추정하는 데 일반적으로 사용하는 "비교 대상 거래(comps)"는 이제 아무런 의미가 없어졌습니다. 터보홈(TurboHome) 중개업체의 마이클 윌리엄스 중개인은 현재 매매 계약이 진행 중인 다른 중개인들에게 연락하여 최신 시장 상황을 파악하는 데 집중하고 있다고 말합니다. 요즘 샌프란시스코의 여느 중개인들처럼, 그는 머리를 쥐어뜯게 만들었던 치열한 입찰 경쟁 사례들을 줄줄이 읊을 수 있습니다. 그중에서도 특히 기억에 남는 것은 버널 하이츠(Bernal Heights)에 있는 한 주택의 경우인데, 그의 고객 중 한 명이 입찰 경쟁에 참여했던 것입니다. 최종 낙찰가는 200만 달러로, 2위 입찰가보다 40만 달러나 높았습니다.
윌리엄스 중개인은 "현실과 약간 동떨어진 현상이 나타나고 있는 것 같습니다."라고 말합니다.
어느 시점에 이르면, 가격은 그저 손해를 보지 않으려는 욕구 외에는 아무런 기준도 갖지 못하게 됩니다.
"돈이 정말 많은 사람들에게는, 특히 집을 한두 번 놓친 경험이 있다면, 호가보다 500만 달러, 1000만 달러를 더 내는 것이 별 의미가 없습니다."라고 샌프란시스코 베이 지역의 오랜 부동산 컨설턴트인 앨런 마크는 말합니다. "사람들은 감정적으로 몰입했다가 놓친 경험이 있기 때문에, 세 번째 시도에서는 절대 놓칠 리 없다고 생각하며 적극적으로 나서는 겁니다."
샌프란시스코 부동산 시장이 곧 안정될 것 같지는 않습니다. 언제든 매물로 나온 단독주택이 수백 채에 불과한 이 도시는 새로이 자금이 풍족해진 수천 명의 IT 업계 종사자들을 수용하기에는 턱없이 부족합니다. 물론, 복권 당첨자들이 모두 주택 시장에 뛰어들지는 않겠지만, 투자하는 사람들은 거의 틀림없이 이미 가장 치열한 경쟁을 불러일으키고 있는 바로 그런 유형의 주택, 즉 자녀가 있는 가정을 위한 즉시 입주 가능한 단독주택과 출퇴근이 편리한 주택을 노릴 것입니다.
컴패스(Compass)의 수석 경제학자인 시몬센은 샌프란시스코가 닷컴 버블의 한가운데 있던 1999년 1월에 이곳으로 이주했습니다. 그는 "여러모로 지금 상황이 그때와 비슷하다"고 말합니다. 다만 한 가지 차이점은 현재의 골드러시가 "정말 놀라운 일"을 하고 있는 소수의 기업에 집중되어 있다는 점이라고 그는 덧붙였습니다.
샌프란시스코의 부동산 붐은 오클랜드 같은 인접 지역으로 확산되지 않았습니다. (사진: Stephen Lam/San Francisco Chronicle via Getty Images)
이러한 집중 현상과 샌프란시스코 부동산 시장의 불균등한 회복세(고급 주택 시장은 매우 뜨거운 반면, "저렴한" 주택 시장은 미온적)는 전국적인 경제 현상을 반영합니다. K자형 경제는 저소득층이 인플레이션의 직격탄을 맞는 반면, 고소득층은 투자 수익 증가로 어려움을 겪지 않는다는 것을 의미합니다. 팬데믹 시대의 인구 이동 패턴은 무너졌고, 주택 소유자들은 고향에 머물고, 기업들은 채용을 줄이고, 사무직 종사자들은 사무실 복귀에 나서고 있습니다. 인공지능(AI) 붐은 많은 새로운 수혜자를 만들어내는 동시에 다른 분야에서는 해고를 초래하고 있습니다.
페어웨더는 "전국적인 차원에서 볼 때, 이는 AI 경제가 모든 사람을 똑같이 부유하게 만들지는 않는다는 것을 보여줍니다."라고 말했습니다.
오랫동안 샌프란시스코에 거주해 온 사람들과 이야기를 나눠보니, 그들은 급격한 가격 상승이 가져올 불안정 효과에 대해 우려를 표했습니다. 부동산 컨설턴트인 마크는 "누구도 임대료나 집값이 천정부지로 치솟는 걸 원하지 않아요."라고 말했습니다. 여유가 있는 사람들조차도 돈으로 어디까지 살 수 있을지 다시 생각하고 있습니다. 선셋 지구의 186만 달러짜리 집을 놓쳤던 IT 업계 종사자 로는 몇 주간의 부지런한 탐색 끝에 결국 3월에 같은 동네에 있는 방 세 개짜리 집을 계약했습니다. 로는 "우리 기준에 맞는 매물이 나오면 뭐든 가서 봤어요."라고 말했습니다. "그런데 매물이 거의 없었어요." 인기 있는 동네의 오픈하우스에 가면 그와 다른 예비 구매자들은 "마치 추수감사절이나 크리스마스에 디즈니랜드에 간 것처럼 어깨를 맞대고 서 있어야 했다"고 합니다.
하지만 그가 낙찰받은 집은 그런 혼잡함 없이 구할 수 있었습니다. 로와 그의 부동산 중개인은 매도자가 오픈하우스를 열기도 전에 미리 제안서를 제출하여 더 많은 관심이 쏠리기 전에 계약을 성사시키려 했습니다. 매도자는 시간이 촉박했고, 결국 두 사람은 좋은 조건으로 거래를 성사시켰습니다. 다른 방식으로 비용을 절감하기 위해 로우는 터보홈(TurboHome)의 서비스를 이용했는데, 터보홈은 일반적인 부동산 중개 수수료인 판매 가격의 2~3% 대신 2만 달러의 고정 수수료를 청구했습니다. 이는 이 경우 수만 달러에 달하는 추가 비용 절감 효과를 가져왔습니다. Law는 최종 가격은 공개하지 말아 달라고 요청했지만, 결국 평방피트당 1,200달러를 지불하게 되었다고 귀띔했습니다. 이는 그가 첫 번째 집을 두고 입찰했을 때 제시했던 평방피트당 900달러를 훨씬 웃도는 금액이었습니다.
"정말이지 눈이 번쩍 뜨이는 경험이었습니다." Law는 이렇게 말합니다.
오늘날의 치열한 입찰 경쟁은 머지않아 오히려 싼값처럼 보일지도 모릅니다. 샌프란시스코의 치솟는 집값과 심화되는 격차에 대한 우려는 앞으로 몇 달 동안 계속될 것입니다. 하지만 제가 이야기를 나눈 부동산 전문가들은 대체로 "비관적인 전망"에서 벗어난 것에 안도하는 분위기였습니다. 그들의 공통적인 생각은 샌프란시스코의 미래를 너무 성급하게 단정짓고, 그 산업과 자연의 아름다움을 섣불리 평가절하했다는 것입니다.
"저는 우리 도시가 오랫동안 저평가되어 왔다고 생각합니다."라고 파울리는 말했습니다. "우리 도시가 다시 활기를 되찾는 모습을 보니 정말 기쁩니다."
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